2024-10-17
明報
【明報專訊】特首李家超昨日發表《2024年施政報告》，當中進一步放寬按揭貸款限制，樓價3000萬元以上、非自用或公司持有的住宅物業，最高按揭成數由六成增至七成，非自用物業按揭申請人的供款與入息比率上限由四成上調至五成，兩者均與自用住宅物業劃一。金管局副總裁阮國恒表示，按揭限制已回復至2009年實施第一輪按揭逆周期宏觀審慎監管措施之前，至於會否繼續放寬，他說暫未有計劃再調整，七成最高按揭成數和五成供款與入息比率均為當局的長期政策目標。
供款與入息比率上限增至五成
另外，原本已有其他按揭的申請人，按揭成數及供款與入息比率不需再下調一成；以資產水平為審批的最高按揭成數，由六成提升至七成。除了放寬樓按穩定樓市，李家超提出以「簡樸房」取代合規格「劏房」的名稱；在推動經濟方面提出「新增長點」，包括建立國際黃金交易中心；續推動兩地融合等。特首稱今年《施政報告》「繼續貫徹習近平主席七一重要講話的『四點希望』」。
金管局指出，所有住宅物業和非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，供款與入息比率上限劃一為五成；當局會繼續密切留意市場發展，並會因應物業市場最新情况推出合適措施保障銀行體系穩定。上述修訂已生效，適用於昨日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易，早前已經簽臨約並預計及後申請按揭樓花物業也可適用，即選擇建築期付款買家亦會受惠。
多重按揭佔比小 金管局：不會添壓力
阮國恒表示，是次調整是因應市場情况，在繼續維持銀行體系穩定、物業按揭貸款風險得到妥善管理前提下，有空間進一步修訂，盡量減低措施對市民正常樓宇買賣的影響。2023年7月以來經過三輪放寬後，按揭成數上限和供款與入息比率要求還原至2009年，阮稱高價值和非自用按揭非市場主流，而銀行計算貸款人還款能力會計及其所有貸款，而多重按揭貸款佔比率不算高，放寬也不會為銀行風險帶來壓力，銀行亦反映風險可控。今年首8個月，多重按揭佔新做按揭宗數為11%，非自用住宅物業佔比為15%，以資產水平審批按揭佔比為8%，樓價3000萬元以上物業按揭佔比為2%。
至於放寬會否帶來炒風，阮國恒指樓價非其政策目標，而是單從風險角度考慮，若放寬後炒風再次熾熱，對銀行管理風險有挑戰，屆時再考慮措施是否適合。今年部分銀行來自本港商業地產的壞帳增加，放寬按揭會否有助改善相關信貸質素，阮國恒認為更重要是看銀行是否有能力吸收損失，現時相關貸款的撥備覆蓋率有六至七成，加上抵押品的撥備率逾100%，銀行亦能產生足夠利潤抵消信貸損失。
按揭代理：申報出租靈活 助釋購買力
若投資者額外再借按揭買樓收租，最高按揭成數將由五成升至七成。星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為，「自住」按揭概念將名存實亡，若自住和出租的利率和審批條件相同，借貸人可以申報租金收入以增加貸款能力，將物業申報為出租會更靈活，對業主而言是重大利好消息，相信新政策有助大幅釋放市場購買力，進一步鼓勵業主換樓及投資者入市。
大新：商業物業因市道下滑 放寬效微
樓市方面，匯豐昨報告指出，5000萬元以上豪宅納入投資移民計劃、最高按揭成數劃一為七成，均有助豪宅需求，不過本港樓宇成交有85%為樓價1000萬元以下，認為樓市需要額外支持，例如減息才能扭轉行業低迷。大新銀行指商業物業市場因為零售市道及營商氣氛疲弱而持續下滑，放寬按揭的幫助或相對有限。摩根士丹利的評論亦以「沒什麼意義（not meaningful）」形容施政報告有關樓市的措施，指雖有若干正面幫助，但效用僅屬邊緣性的。
香港民意研究所就施政報告發表即時民調初步結果，調查訪問626人，今年即時評分42.2分，為李3份報告中最低；去年評分是44.4，2022年評分有51.1。香港置業於施政報告公布後調查顯示，164份有效問卷中，61.6%受訪者滿意房屋供應相關政策，是4年來新高。