2024-10-16
經濟日報
【本報訊】香港住宅樓價自2018年以來，累跌28%，租金則與2018年大概持平。瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉認為，受惠於利率下降、人口流入和租金上漲的推動，樓價可能將開始上升。
根據瑞銀預測，現時至2030年租金的年複合增長率將達到5%，預測2025年住宅樓價將會升0%至5%。
梁展嘉指，香港住宅市場正面看法有三大關鍵因素：（1）利率下調後住宅市場可能改善，因住宅需求增長仍然強勁，而且4萬億港元定期存款有可能釋放出來，再加上香港新造按揭利率預計將由目前的3.9%，降至2025年底的2.9%，相信可支撑市場；（2）強勁的人口流入將推動住宅需求，預計2030年，香港人口將超過800萬，主要受益於更強的人才、家屬和學生流入；（3）住宅租金呈結構性上升趨勢，根據瑞銀的住宅租金預測模型顯示，由於人口增長強勁和新住屋供應逐漸減少，2024至2030年間，住宅租金年複合增長率將達5%。
另一方面，梁展嘉表示，現時發展商股的股息率處於2009年以來最高水平，從美國十年國債孳息來看，目前股息率與國債息差大致處於歷史交易區間。
港地產股價 或繼續上揚
梁展嘉稱，若市場對聯儲局減息路徑的共識預測成現實，香港按揭利率將會下降，2025年底租金回報或有正回報，這將有助於住宅樓價上升，結合該行對租金的正面看法，地產股價平均較資產淨值折讓約56%，遠高於美國加息前的45%，目前市場已消化了住宅市場的疲軟情緒，但尚未反映在人口不斷流入下，長線租金及樓價溫和上升的預期，因此該行估計地產股價可能繼續上揚。
作者：陳韻妍
責任編輯：梁智豪