2024-10-05
經濟日報
樓市疲弱,政府推地難,導致私樓土地供應及賣地收入恐雙雙不達標,首兩季度已入帳土地收入僅27億元,不足全年目標1成;而單位供應方面,首三季度則有6,470伙,達標約一半。
發展局局長甯漢豪承認,全年單位供應有機會不達標,但只望着數字去做,亦非好事,今年地價收入恐難達標。
發展局昨公布今季度(10至12月)賣地計劃,只推出1幅大圍住宅地及1幅洪水橋的多層產業大廈用地(見「洪水橋工業地今季推 3方面優化」),提供約360伙私人住宅供應,連同港鐵(00066)重推去年11月流標的東涌東站第1期(涉600伙),以及1,235伙來自私人重建補地價的供應,今季整體土地供應約2,200伙,較上季度增加逾2成。
今季僅推大圍住宅地 涉360伙
不過,連同2024/25年度首兩季(4至9月)的4,065伙供應,今年首3季度整體供應量約6,470伙,相較今年度的私樓土地供應目標13,200伙,只是達標約一半。
甯漢豪承認,不排除今年度未必能達到供應目標,她指今年經濟環境、市況較弱,發展商投地意慾並不算熾熱,即使息口調低,但相信市場仍然需要時間部署,因此今季採取客觀及務實的策略部署推地,並形容「若果只是望住數字(供應目標)去做,對於市場發展亦非好事」,相信還有今年最後一季度,最終供應量會跟目標距離拉近。
甯漢豪亦提出兩點,認為市場毋須對於土地供應不達標過於擔心,包括政府並非無足夠土地在手,而是審時度勢決定推地,強調土地供應主導權在政府手上,市場毋須對長遠供應擔心;第二是過去4個年度私樓土地供應均達標,而且較原有目標合計超出1.2萬伙,認為若果不是只針對某一年,而是從一段較長時間觀察,仍是有比較穩定及超出目標的土地供應。
至於地價收入方面,由於首兩季只成功批出一幅沙田小瀝源住宅地(約6.2億元),連同其他補地價等收入,目前錄得地價收入為27億元,相當於財政預算案預測全年度330億元的8.2%。甯漢豪稱,有關數據未反映全年情況,亦未反映一些手頭上正跟進的個案,因未收齊款項而未入賬。
首兩季賣地收益 僅全年目標8%
事實上,包括新世界(00017)剛達成補地價協議的粉嶺北第14區等項目,目前仍未入帳,連同已安排將在未來一季推出的住宅地及產業用地,若果全數順利批出,按照市場估計最多可帶來約100億元地價收入,連同現有大約27億元地價收入,相對於330億元地價收入達標4成,若無重量級地皮以高價批出,相信今年度地價收入亦恐難達標。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事梁顯政稱,政府意識到發展商餘貨單位數目龐大,謹慎推出一塊規模較小的住宅用地,以測試發展商對市場的信心。美聯物業首席分析師劉嘉輝則認為,政府審慎推地有助減低流標的機會,同時減少供應亦對樓市帶來支持。
至於今季推出的大圍美田路地皮佔地約3.9萬平方呎,鄰近為居屋美柏苑,地積比率5倍,可建樓面約19.3萬平方呎,市場估值大約5.8億至7.7億元。
作者:余敏欽