2015-04-17
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
最新屯門二手私人樓放盤量，又再出現全面減少，這個情況開始不久，但是其減少的全面化，我們應該要留意。
很多人都說我評估樓市準確，其實我只是和市場數據互動下不斷向公眾報道，所謂準確，只是因為我與市場互動下，差誤比其他人少而已。
放盤量減少最值得留意的是租務情況，在2月27日推出樓市新辣招前，屯門放租盤量由2014年9月的393伙增至本年2月660伙，曾經大增68%，租金亦開始出現微調並清晰成為趨勢。但到了現在，新辣招後剛性購買力部分被迫了去租務市場，租盤量由大增改變為終止升勢且緩緩減少，租金重新向上，可以說是再出辣招的代價。
不過，我仍然是支持政府出辣招的，因為局面是需要宏調去操控，要操控的非炒風，是借貸量，這個才是在風高浪急的國際風浪下最要穩守的主戰場。
說到尾，宏觀調控（包括香港的各項樓市辣招）做法的好處就是不讓市場聚積泡沫爆破的力度，這樣是變相令較多資產者的財富愈滾愈大，97年金融風暴之後，香港進入了「持續供樓運動」，再加上人口變化，樓市在這個新常態下就不可用舊的邏輯去評估了。
45至55歲購買力最強 攻守兼備
香港現在人口最多的板塊偏偏就是45至55歲的年齡層（例如筆者），這群人經歷過無數的動盪，可謂見盡世面。到了今日，已經是社會中最好的購買力，購買力足以支持樓市辣招令成交萎縮之後的市場，我普遍是「複式購買力」（即「複式投資結構」和「複式收入」），即是說購買力和收入也不是源於單一來源。
很多人還期望我們這班「老嘢」會好像過去數十年碰釘子的經歷一樣，市道一變化就將會出現損手爛腳的情況，這種講法未免過於天真，我們已比年輕的時候改變了許多，借貸過少，由全攻型變做攻守兼備或者全守型，想要我們再做一次錯誤，可能就是這個世代的最大誤會。