2015-04-17
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
豪宅成交量偏少，價位變化頗大，不過，早前公布的差餉物業估價署成交數據，1,722平方呎以上E類大單位，2月價位相對1月出現跌幅，而近月亦剛好陸續出現豪宅蝕讓個案。
港島E類大單位 呎價跌3%
港島區數字，今年1月E類單位平均實用呎價19,705元，2月則為19,090元，跌幅約為3%，不過兩者統計的成交均少於20宗，成交量不足容易因個別的高價或低價成交，拉動平均價出現變化。新界區情況亦如此，2015年1月平均呎價是8,422元，有20宗以上成交，平均呎價較具代表性，但到了2月，呎價急跌至6,781元，按月跌幅高達19%，但後者成交量卻少於20宗，使平均呎價出現大變化。（九龍區在1月更欠缺成交參考，2月份的呎價即高達28,888元）
不過事有湊巧，農曆年後至今，貴價奢侈品消費下滑、內地豪客到港減少、一線舖租回落、甚至豪宅出現多宗蝕讓，與「豪」掛鈎的，以乎表現「麻麻」，看看幾宗個案：
大坑名門3座高層A室，實用面積1,752平方呎，為5房雙套房望樓景單位，以4,800萬元售出，呎價2.74萬元。物業於2007年以5,057.3萬元連車位買入單位，單計帳面蝕257.3萬元，惟代理指，當年發展商賣樓時提供回贈優惠，故實際上是次原業主未必損手離場。
大圍盛薈4房 蝕325萬離場
大圍盛薈1座中層SC室，建築面積1,275平方呎，實用面積961平方呎，間隔為4房2廳，向東南，外望山景，物業放盤近半年，終獲用家以1,130萬元購入，建築面積呎價8,863元，實用面積呎價11,759元，原業主於2011年8月購入物業，當時作價1,455萬元，持貨至今逾3年，現將物業沽售帳面蝕325萬元。
大埔天賦海灣近期連錄3宗蝕賣個案，其中一名內地業主，以1,070萬沽出海鑽•天賦海灣物業，連釐印費計算蝕逾120萬元。據土地註冊處資料顯示，內地客去年2月份購入單位，並向財務公司承造一按及二按，未知是否因為財務問題，故是次急沽蝕賣。單位以1,035.9萬元購入，雖然帳面能輕微獲利34.1萬元，惟扣除釐印費、10%額外印花稅及代理佣金等支出，該名內地客料實際蝕逾120萬元。
大圍嘉御山剛錄得兩宗大額蝕賣個案，其中2座低層複式B室，實用面積2,576平方呎，單位原先開價3,320萬元，由於原業主希望盡快將物業易手，近日有傳不惜減價至2,800萬元售出單位，實用呎價10,870元。單位於2010年以3,320萬元購入，單計帳面已經蝕520萬元，若然連同釐印費及代理佣金計算，原業主料蝕近700萬元。
有本地客、有內地客，不過，當樓價持續攀升，人人搶入市時，這些蝕讓個案或會被忽略，人人集中在創新高的消息，不過，這些個案似乎不少是若干年前一手購入，那年頭未有多種辣招，內地人搶買新盤，本地人亦加入戰團，發展商開賣一手價格往往遠高於同區二手，買家亦趨之若鶩，結果樓價累積多年升幅，仍未能追及當年超高的買入價，當遇上某些原因急讓，只能蝕讓收場。
人人追買新樓 開價貼近二手
今時亦是人人追買一手樓的時勢，發展商開價已貼近或略低於二手，似乎較當年變得合理，但值得留意的是，這個貼近二手是貼近已經瘋漲一段頗長時間的二手，尤其是中細價樓，過去一段長時間，無論漲幅及呎價均較中大型單位強勁，而今時發展商主力推中小型單位，定價是貼近瘋漲後的二手價，而較少的內地人但更多的本地人亦是一窩蜂搶購一手新盤，只能說，世界上沒有穩賺不賠的買賣。