2015-04-16
明報
【明報專訊】湯文亮2月時指細價樓最快3個月、最遲6個月內爆煲，主要論據並不是一般分析的指美國將會今年中加息。
「我的看法是，美國會在2016年總統大選後才較積極加息，認為細價樓將爆煲，主要是細價樓升勢過急，加上供應陸續增加，最重要是發覺不少細價樓買家靠向財務公司高息借首期，樓價升時還可透過加按以貸冚債，如樓價一旦停止上升甚至回落，便一定供不起而被收樓變成銀主盤，成為爆煲的導火線。」
細價樓借多於七成按揭 增爆煲風險
湯表示，有分析指現時新做按揭借貸比率只是54％，樓市極為「健康」，並不存在爆煲危機，其實只是假象。「有關的按揭借貸比率只是54％，其實只是平均數，如作細分，會發覺豪宅買家一般借少於樓價30％，中型住宅單位大約借40％，但細價樓卻往往借70％或更多（見圖），所以才說細價樓會爆煲，而非指整體樓市。」
新盤平推 發展商急散貨
他又表示，最近將軍澳新盤低於二手價開售，且加推不加價，反映發展商其實是知道供應量在增加，要急於散貨。「誰最了解後市供應量，一定是發展商，油塘另一新盤開價更低，發展商解釋是因買入的地價廉，所以可用低價開盤，但所謂『執到黃金市價賣』，執到的黃金是零成本，但也不會以七折而只會以市價出售，同理，買地廉也不代表要賣樓廉，開價低一定是其他原因。」
湯預期，隨着供應增加，新盤會愈賣愈廉，將二手樓的客源搶過去，遲早二手樓業主如要賣樓，便也要減價，將樓市推低。
買貴便是買錯
有人會說，買樓只會買貴，不會買錯。湯就直言，「買貴便是買錯，投資物業，最基本原則是用大錢去賺大錢，最不應為了小利去用大錢炒賣，更不要去高位接火棒。」
政府最近收緊自由行，將只容許「一周一行」，會否對已轉弱的零售市道及舖市構成重大打擊？「一周一行只會減少水客，而估計政府會『騰籠換鳥』，減少水客，卻會開放新的自由行城市，讓更多消費力未消耗的新旅客來港，北區商舖或會因水客減少而令舖租及舖價受壓，但優質旅客不會受影響，如高檔消費股因消息受打壓，反是吸納相關股份的好時機。」
湯文亮還表示，近期新樓盤銷售中，常常見到一些父母替子女置業，如果沒有這些個案，新樓盤的銷情一定不會如此好。但是這些父母替子女買樓的個案並不是剛性需求，他們是預支了未來的購買力。