2015-04-16
明報
【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮於今年2月9日發表「細價樓爆煲論」，惹來市場熱議，湯最近獲浸會大學邀請，以校友身分並以「細價樓爆煲論之始末因由」作主題向400名浸大師生及校友作演講，內容還包括投資物業的技巧，值得向大眾作分享。
湯文亮在演講中表示，雖然在他發表細價樓爆煲言論後，樓價指數仍繼續向上，但最近將軍澳新盤以於二手市價推售，並且加推不加價，反映樓市已到了「關鍵」時刻，他相信往後新盤會愈賣愈廉，因此現時如一定要入市，他建議「買新樓一定好過二手樓。」
料新盤愈賣愈廉 現宜逢三退一
湯文亮作出解釋，買新樓不用付佣金及諸多雜費，單是這些費用，隨時已可省卻樓價的3％，在相同價或低於二手價下，新樓質素一定好過二手樓，且發展商提供二按及裝修，可再省回不少。「更重要的是，以往買新樓會怕買了嚴重發水樓，收樓時，一個千餘呎單位，隨時不及現時居住的900餘呎舊樓單位，但現時新盤全部以實用面積計價，不用再怕發水的問題。」
湯續稱，現時樓價高企，他的策略是「逢三退一」，趁有市有價將持有的較低質素單位賣掉。「人同此心，現時願意放售單位的業主，也不會將優質單位放賣，我們又何苦要在這時以高價搶低質盤？理想的做法，是在樓價下跌，人心惶惶時以低價吸納優質單位。」
買單邊舖鄰舖 升值潛力高
除了住宅，也有人喜歡買商廈投資。「不少人夢想買入甲級寫字樓收租，但對一般人而言，若只是普通的投資者，如只有資金買入一層半層的甲級商廈收租，倒不如選擇買乙級商廈。」
湯文亮解釋，原來業主會選擇租客，租客也會選業主，「比方說，一間領事館租甲級商廈，不會選擇租入的單位的業主是沒有雄厚背景，只持有一層半層的物業，因為怕那層物業會被炒來炒去，連那份租約的業主也會不斷更換，所以一般投資者買入甲級商廈收租，潛在的租客會較少，那倒不如買乙級商廈。」
那又應如何選擇合適的舖位投資？「一般來說，單邊舖的租值最高，但其實如有機會，可伺機買入單邊舖的鄰舖，買入之後，毗鄰的單邊舖業主，一定會想方設法買入你這個舖位，藉此打通變成單邊大舖。在洽購時，單邊舖的業主便會給高價讓你賺。」
港用右軚車 忌買左邊車位
原來，就算是買一個車位收租，湯也有獨到的心得。「如是相鄰的車位，記得一定不要買左邊的車位。」原因為何？因為香港行右軚車，若是左邊的車位，司機泊了車後開車門時，便會發覺車門容易被右邊車位的汽車堵住！
湯文亮演講後，台下有曾讀歷史的浸大校友說她1997年時投資物業曾蝕大錢，到了2003年SARS時因「見過鬼怕黑」，錯過了低價買樓的機會，之後樓價升了，總覺得樓價貴了不願買樓，問有何意見？
投資物業須忘記過去 向前看
湯文亮回說，「大陸人來港買樓，貴貴都不怕，便是因為沒有歷史或心理包袱，不會將樓價與SARS時比較，所以勸大家要買樓投資的，便一定要忘記過去，只應向前看。」
台下另一名90後浸大學生問的不是如何上車自住，而是細價樓是否還有投資價值。湯說，「細價樓供應愈來愈多，未來升值不會及大型豪宅。」又有台下校友問如何定義豪宅，湯回應﹕「對用家而言，是否豪宅，不單看面積的大或細，反而是供款佔收入的比例。細價樓買家一般供款掹掹緊，豪宅買家，卻很多是FULL PAY，又或樓價只佔身家的一兩成，甚至更少，又或供款佔收入微不足道，這樣買豪宅才開心，才有『豪』的感覺」。
明報記者 陸振球