2024-09-20
明報
【明報專訊】美國聯儲局減息0.5厘，結束加息周期，摩根士丹利報告指出，隨着美息見頂，本港按息下調將支持實際用家和投資客需求，加上來自內地的人才流入，預期明年樓價將回升5%。
內地人才來港 或增需求
聯繫匯率下，美國自2022年以來大幅加息，導致香港按揭利息上升，樓價隨之下跌。大摩預計，本港樓價今年全年下跌8%，會較年初至今6%跌幅再擴大。該行指出，現時本港私人住宅負擔能力比率，即按揭供款與本港家庭收入中位數比率約為50%，處於歷史高水平，雖然自2021年以來樓價下跌25%，不過現時新造按息4.125厘，產生大額利息開支。大摩計算，若按息降至3.3厘水平，比率將更健康，改善負擔能力。該行預期美息在明年底港元1個月拆息降至2.75厘，實際按揭利率則降至3.25厘。加上內地人才來港，利好本港住宅租金前景，預期租金回報低於按息將於明年消除，提振住宅投資需求。
美銀料明年租金回報追平按息
美銀報告指出，本港主要銀行下調最優惠利率（P）0.25厘，市場原本預期要到今年底至明年才下調。現時新造實際按揭利率降至3.875厘，美銀表示與現時平均住宅租金回報率3.3%相比，兩者差距已收窄至約0.6個百分點，該行預期美息最終會降至2.75厘至3厘，本港實際按息將降至3厘，屆時租金回報與按息便會追平。
投資需求仍疲 刺激或遜減辣
不過報告指出，本港經濟前景不明朗，預期投資需求不會太強勁，雖然按息下調將刺激觀望樓市的本地用家入市，不過該行預期對近期成交量的提振效果，會較3月政府撤除辣招後溫和。現時地產商將繼續優先考慮資產周轉率，清理庫存仍會對一手樓價格構成一定壓力。
摩根資管：有幫助 未必即反彈
摩根資產管理亞太區首席市場策略師許長泰認為，減息未必會帶動樓價立即反彈或成交大增，不過利率從高息下調，加上2月政府撤辣等對樓市有正面幫助，對本港住宅市場審慎樂觀。他認為本港住宅樓價「剛需」存在，但樓價仍稍為偏貴，過去一兩年困擾樓市的問題雖有轉機，但也要視乎專才來港能否繼續支持租務市場、政府是否有政策增加土地供應等因素，仍待觀察。
另外，減息前本地地產股表現向好，投資者關注走勢能否持續。
美銀表示，雖然在過去3次減息周期，地產股反彈未能持續6個月，香港和內地經濟也較疲弱，不過今次減息幅度較大，且地產商股價相對資產淨值較過去5年有較大折讓，減息能否利好地產股，最終要看能否改善物業市場，以及公司盈利表現。