2024-09-18
明報
【明報專訊】廣州市早前公布今年第三批住宅用地拍賣清單，一口氣推出50幅用地，且不乏市中心靚地，被視為「大曬冷」。然而，廣州瘋狂推出靚地的背後，是今年前兩次賣地反應慘淡，截至8月21日僅6幅用地成交，成交金額118億元（人民幣，下同），嚴重衝擊政府賣地收入。為刺激投地氣氛，政府允許贈送的露台面積比例，以及不計入容積率的公共空間比例提高；但有分析認為在樓市預期仍較弱、去庫存及買家觀望情緒仍濃烈的市况下，地產商投地意欲始終受制約。
明報記者 陳子凌
按照今年供地計劃，廣州擬推出93幅住宅地，但前兩次供地中，不斷發生臨時中止拍賣或流拍情况，上半年僅錄得4宗成交，成交金額64.77億元，刷新近5年的同期新低；雖然之後兩個月再錄兩宗成交，但累計只有6幅用地賣出，且僅一幅有少許溢價，其餘5幅均底價成交。
首8月成交118億 去年逾千億
再者，6宗成交總金額才118億元，對廣州市政府的財政收入帶來嚴重壓力。根據廣州市統計局數據，去年全市一般公共預算收入1944億元，賣地收入佔1183億元，相當於61%。因此，政府需想辦法確保今年餘下時間的賣地收入。
廣州市上月公布第三批住宅用地拍賣清單，從8月15日至11月15日期間將推出50幅用地，雖然有部分是前兩輪賣地撤牌或不成交的地皮，但數量之多仍令市場嘩然，要在這3個月全部賣出，相當於每一天半成交一幅。
或因賣地任務艱巨，今次50幅用地有31幅位於中心城區，且位置在金融城、琶洲、智慧城、白鵝潭、白雲新城、大坦沙等優秀地段，其中幾幅更被市場稱為「壓箱底」的好貨，例如天河區的金融城兩幅望江景地皮，又有海珠區琶洲南的3幅相鄰地；用地十分稀缺的越秀區，今次也推出一幅位於廣州大道中的城區中心靚地。
一眾靚地當中，又以金融城的望江景地皮最受關注，資料顯示，該地皮為南方麵粉廠舊址，底價88.15億元，土地面積5.6萬平方米，建築面積17.56萬平方米，折合樓面價每平方米50,211元，將於9月29日競價拍賣。市場人士指出，該地皮位置甚佳，除了位處臨江區域擁有江景，且距離珠江新城東區大約500米，距離廣州第一豪宅匯悅台僅約900米，地理優越。
金融城地矚目 增陽台贈送比例等
官方對這幅地也寄以厚望，8月26日舉行的2024廣州秋季土地出讓全周期服務推介會上，政府宣布兩項新規，其中在容積率上，金融城地皮將被列為「高品質住宅」試點，允許贈送的陽台面積佔單位建築面積比例提高至30%，使單位的實用面積提高。此外，政府亦將不計入容積率的公共開放空間比例提升至10%，換言之樓盤的公共面積如小區花園等可以建得更大，提升居住環境。除金融城地皮外，部分即將拍賣的地皮也適用於此新規。
內地地產行業研究諮詢機構克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，政府新規的核心是鼓勵地產商開發更優質住宅，增加核心區域樓盤的吸引力，從而刺激地產商投地意欲，但考慮到目前民企的重心普遍還在去庫存、保交樓，預計投地的還是會以國企為主。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦指出，在目前新樓仍要打折促銷，買家觀望情緒仍濃烈的情况下，地產商投地意欲受制約，縱有成交，錄得高溢價的機會也較低。