2024-09-13
星島日報
中國房地產持續疲弱，近來內地官方再度下調存量房貸利率消息已高唱入雲，昨日再有外電引述消息指，內地最快於本月下調存量住房貸款利率，以減輕內地居民還貸壓力刺激消費，商業銀行現正在進行最後準備工作，部分住房貸款更可能即時下調達0.5厘。業界估計若減息0.5厘，平均每戶居民每年可節省2200元（人民幣，下同，約2411港元）開支，加上去年合計節省5400元，對消費有一定刺激作用。
外電報道指出，由於有關行動時間表尚未最終確定，仍有可能發生變化。人行和國家金融監督管理局則沒有回應置評請求。較早前，有報道稱內地考慮分兩個階段下調存量房貸利率，合共約80個點子，同時亦會加快存量房貸合資格轉按揭的時間表。報道又指內地考慮允許業主和貸款銀行重新協商貸款條件，而不用等到銀行通常在1月才調整房貸利率。官方數據顯示，截至6月末，內地個人住房貸款餘額為37.79萬億元。
事實上，內地對存量房貸利率下調的市場呼聲，部分源於目前存量房貸利率普遍高於新發放貸款利率。據克而瑞研究中心的調研報告，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而目前存量房貸的平均利率約為4%。
分析：每戶每年省2411元
臻享顧問董事總經理王良享表示，存量房貸利率下調0.5厘，貸款人減少支出約為1100億元，假設依照去年的情況計，合計5000萬戶，每戶平均每年節省支出2200元，而由於去年已下調首次存量房利率，上次減息平均為0.73厘，每戶已平均節省約3200元，即合共節省5400元，應對消費有部分刺激作用。
惟他又指，居民整體需求反彈來自「信心」，而創造消費及投資信心要來自更積極財政政策，類似8月中央及地方債發行約1200億元的組合拳會較有作用。
另據申萬宏源估計，如果存量房貸利率降低0.8厘，業主將節省逾3000億元利息；對於100萬元30年期房貸而言，月供會下降約9%。
另一方面，存量房貸利率再度下調，意味已因減息而受壓的內地銀行將面臨更大的壓力，上半年內銀平均淨息差已降至1.54%的有紀錄低位，遠低於監管標準1.8%，國有銀行在發布年中業績時已普遍預計今年淨息差仍會受壓。
內銀淨息差恐再受壓
對此王良享指，有關調降對銀行淨利差影響約為負5基點左右，相信內銀有下調存款利率壓力，以3個月息率為例，現在是1.05厘，可能需要下降至1厘或以下。
至於內房股走勢，凱基亞洲投資策略部主管溫傑認為，降低存量房貸利率幫助有限，消息早已在市場廣泛流傳，現時股價或多或少已經反映。