2015-07-31
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
樓市的歷史不斷重複，豪版居屋計劃「煥然壹居」最快今年年底接受申請，是否成為預告樓市見頂的另一先兆？
豪版居屋設定 頗接近夾屋
其實，豪版居屋的設定頗接近上世紀九十年代的夾心階層住屋計劃，看看房協網上介紹夾屋：「九十年代初期，政府委託房協興建出售單位，並以優惠價格發售予中等入息家庭。買家須符合既定申請資格，購入單位後亦須受到五年的轉售限制。首個項目宏福花園於1995年建成，其餘12個項目亦已經先後完成，合共提供1.2萬多個單位。
在2000年後，由於市場情況轉變，其中3個『夾心階層住屋計劃』的屋苑獲准改作私人樓宇，以市值價格出售，包括位於堅尼地城的加惠臺、馬鞍山的曉峰灣畔及將軍澳的怡心園，因此目前只有10個『夾心階層住屋計劃』項目，單位約共9,000個。」
愈來愈多市民 買不起私樓
為何歷史是重複的？樓價不斷上升，私樓愈來愈多人買不起，中下階層希望置業，樓價買不起，於是要求政府多建居屋，然後樓價繼續攀升，連入息中等的夾心階層也無力在私人樓市場置業，社會、議員、學者便建議港府興建夾心階層單位，照顧中產住屋需求，夾屋便是如此在當年產生。今時情況是不是相若？曾蔭權年代，樓價上升，終於在社會強大壓力下復建居屋，直至今年初，雖然梁振英年代一直不提復建夾屋，但卻在施政報告中提出新的置業階梯，上有私樓、下有公屋，中間一層新居屋外，居屋加入綠置居（全幢公屋轉居屋售給綠表人士）及豪版居屋（市建局私樓轉居屋）。
其實頗類似當年公屋居屋私樓之外，中間加插租置計劃（分拆公屋出售）及夾屋，同樣是回應市民樓價高、置業難的訴求。3、4萬元月入要求幫，4、5萬元月入希望獲資助，到了5、6萬元也認為需要幫助時，是否意味樓價已高不可攀，到了大部分人無法負擔的水平。
1993年推出夾屋，1995年首個夾屋入伙，兩年後的1997年樓市爆破，而煥然壹居將會在明年入伙。
1997年金融風暴後，樓市逆轉，當年購買夾屋的買家遭到重創，翻閱立法會文件，房協被夾屋業主要求多種模式的「救援」，大部分都是樓價逆轉，購買夾屋樓花的業主，在1998年後入伙承按時出現困難，舉例像房協要提供二按，樓價20%的第二按揭貸款，並享有五年免息的還款寬限期；房協又把首三年最優惠利率和銀行最優惠按揭利率的利息差額，退還給購樓人士，從而資助他們的按揭還款開支。部分購樓人士更要求房屋協會按彈性折扣率計算售價、提供購回全部單位的保證和調低已出售單位的十足市值。可見金融風暴後，夾屋亦曾經歷一遍腥風血雨。
金融風暴後 夾屋業主求援
夾屋屬較冷門的交易，利嘉閣地產研究部指出，根據土地註冊處資料顯示，今年上半年全港累錄90宗夾屋買賣登記，較去年下半年的97宗減少7.2%，惟期內成交總額錄4.96億元，較去年下半年4.65億元增加約6.6%，創近兩年半新高，量價走勢出現背馳，而上半年每宗成交平均售價突破550萬元，較去年下半年平均約480萬元高出約70萬元，升幅接近15%。夾屋樓價與私樓價格較貼近，相對吸引力下降，而要總價較價宜的，又會選擇居屋，第二市場買家亦多考慮居屋及公屋。