2015-04-16
經濟日報
資本策略（00497）以約3億元，投得上水低密度洋房地，樓面地價9,127元，將建多幢超級洋房，每幢面積達7,000至8,000平方呎，總投資額約6億至7億元。
樓面呎價9127元 高估值2成
前身為建德公立小學的上水粉錦公路用地，於上周五截標，吸引麗新（00488）、華信地產（00252）等14間中小型發展商競投，終由資本策略以3.022億元奪得，擊退一眾發展商，以可建樓面3.3萬平方呎計算，樓面地價約9,127元，較市場估值上限的7,551元高出20.9%，較恒地（00012）於2013年投得粉嶺高爾夫球會傍中密度住宅地，地價更高出76%，創同區地價新高，並高於市場估值兩成，。
資本策略執行董事方文彬認為，地皮優質，易於規劃設計，會全部用作洋房發展，每伙面積約7,000至8,000平方呎，並且配備獨立大花園及獨立泳池，預計總投資額約6億至7億元，有望在2019年前落成，將打造區內優質豪宅物業項目。
粉錦公路用地屬於低密度發展，以可建樓面約3.3萬平方呎計，若以每幢涉及樓面面積約7,000至8,000平方呎計算，估計可興建4至5幢超級洋房。
總投資約7億 2019年前落成
發展商的投資額計算，連同10%「發水」因素，單是每平方呎發展成本約1.6萬至1.9萬元，已經高於鄰近的新樓歌賦嶺近期成交呎價，如果計及發展利潤20%以及實用率80%推算，日後開售實用呎價更達2.47萬元，較歌賦嶺高出6至7成。
地皮鄰近最大型屋苑為中國海外發展的歌賦嶺，樓齡僅2年，最新實用呎價介乎9,000至1.5萬元，例如早前龍柏徑22號屋，以1,761.9萬元售出，以實用面積1,338平方呎計算，實用呎價約1.32萬元。
第一太平戴維斯董事總經理陳超國認為，發展商出價較預期進取，反映發展商看好後市，而近期股市「北水南調」，市場氣氛及情緒好轉，所以出價亦較為進取。他又認為，樓市出現兩極化，除了細單位外，超級豪宅也受豪富追捧，增加這類洋房地皮吸引力。
中原地產測量師黎堅輝表示，發展規模及投資額細，對於中小型發展商甚具吸引力，而中小型發展商為求成功投地，出價較進取亦不足為奇。
資本策略近年主攻豪宅市場，透過尚家生活打造品牌，3年前就斥5.315億元投得沙九肚山地皮，將會興建20幢洋房，並已命名為九肚山峰，為集團今年的重頭項目；而過往亦曾經夥拍德祥地產重建銅鑼灣舊樓為yoo Residence，以精品豪宅定位。
撰文:余敏欽