2024-09-06
明報
【明報專訊】摩根士丹利預料美聯儲減息將利好本港樓價，預期2025年在美國下調利率的幫助下，本港樓價將回升5%，而2024年則會下跌8%，較峰值低水30%；該行又預期住宅市場將跑贏零售及寫字樓物業，因住宅市場將更直接受惠於減息。
料今年樓價跌8%
該行指出，自2022年以來利率上升，導致本港樓價大跌，並令本地地產股在過去3年明顯跑輸。但隨着減息預期增加，該行認為本港將得天獨厚，可同時受惠於較低的美國利率及中國較高的經濟增長，即使中國經濟沒增長，但預期美聯儲將於香港時間9月19日凌晨減息，都有利於估值處於歷史低位、但一直提供可持續及高股息收益率的本港地產商。
大摩估計，今年本地樓價格將下跌8%，明年則回升5%，據該行美國經濟學家對美聯儲利率的預測，預計2025年1個月港元拆息（HIBOR）將降至2.75厘，2023年上半年為4.5厘，而最優惠利率下的實際按揭利率（P-1.75厘）將降至3.25厘。
該行指出，目前租金收益率為3.2%，且租金前景樂觀，利差可能在明年轉為中性。而負擔能力，即供樓佔家庭收入中位數應該能改善至45%的較健康水平，故認為利率下調將是自2021年以來樓價下跌近30%後回升的主要驅動因素，並促使香港樓價觸底，並在2025年出現5%的周期性復蘇。
偏好新地領展九倉置業
大摩又指出，相比起零售物業及寫字樓，住宅市場將更直接受惠於美國利率下調。而本港發展商有約60%的債務以浮動利率敘做，並估計香港銀行同業拆息（HIBOR）每下跌100個基點，將令香港開發商平均盈利增加5%。而擁有高負債的開發商如新世界(0017)、恒地(0012)、嘉里建設(0683)及希慎(0014)或擁有較高浮動利率債務的公司如九倉置業(1997)將受益最深。
該行偏好新地(0016)、領展(0823)及九置，認為3家公司具穩定盈利前景，加上利率下調後有機會帶動股息上升。另外，該行預期恒地及嘉里建設亦應受惠。但對新世界發展、恒隆地產(0101)及希慎保持審慎態度，因3家公司的基本面仍受到挑戰，該行分析顯示即使減息，3家公司2025年的派息仍有風險。