2024-08-23
經濟日報
本港銀行陸續為地產發展商的商業房地產項目進行撥備減值，瑞銀指，雖然美國快將減息，但面對寫字樓供應過剩、結構性出境消費流失及內地遊客消費復甦疲弱，預計寫字樓租金及零售銷售不會顯著改善。
該行預計，假設寫字樓及零售租金不變，只有港元拆息（HIBOR）從目前約4厘，下降2.2至2.9個百分點，經營現金流才會回復收支平衡，以該行預計聯儲局於未來12個月減息2厘計，商業房地產仍可能成為銀行界懸而未決的問題。
瑞銀表示，對於那些在2019年第二季商廈市場高峰時發放貸款的商業房地產項目，基於利息支出超過淨租金收入，借貸人每月都會遭受負現金流壓力。
金管局多次要求銀行不要因物業價值下跌，而對按時還款的借貸人提早收回貸款，不過，瑞銀引述其渠道資料稱，銀行在再融資及評估抵押品價值方面取態仍然保守，而與住宅抵押貸款不同，典型的商業房地產貸款的按揭成數只有約50%至60%，而且期限只有5至6年。
偏好發展商股 薦恒地太地嘉里
另外，瑞銀指出，寫字樓租金自2019年第二季以來累跌36%，同時資本化率擴張風險依然存在，該行估計每升1個百分點，寫字樓估值便跌25%，故預期大部分於2015年下半年至2020年落實的寫字樓交易已淪為負資產，若沒有新抵押品或母公司擔保，再融資難度大增。
瑞銀早前研究17家中小型發展商，發現10家淨負債比率逾50%，而且大部分經常性收入無法支付現金利息支出，有效利息成本需要平均下降3.8個百分點，才能達至常性現金流收支平衡，但假若這些地產商能夠透過賣樓套現，便可紓緩高負債率。
雖然本港住宅樓市處於周期性下行階段，但租金自去年以來增長13%，惟樓價跌11%，反映基本供需求仍然健康，因此偏好發展商股多於收租股，預期當利率環境變得更吸引時，樓市銷售及樓價將會回穩，首選恒基地產(00012)、太古地產(01972)及嘉里建設(00683)。
作者：陳韻妍