2024-08-15
東方日報
專家：樓市恐谷底徘徊 環境比日本90年代更難
儘管內地政府一直集中火力推動「保交樓」，更破天荒由地方政府出手收購存量商品房項目，但在處置在建已售但未交付的住宅項目方面，卻遲遲未交出具體成績。外媒估計，內地仍有至少4,800萬個已售住宅尚未竣工，憂慮內房危機短期會持續發酵。多位專家昨聚首談及房地產行業的前路，不諱言市場需於谷底徘徊一段時間，甚至稱內地身處險境可能比上世紀90年代的日本更加困難。
側重買現樓 抑壓需求
上半年百強房企銷售額按年大挫四成，但市場留意到現樓銷售佔比正提升。國家統計局數據顯示，今年首6個月商品房整體銷售金額達4.12萬億元（人民幣•下同），按年跌26.9%，主要受佔比約78%的樓花銷情下滑影響，同期現樓銷售額不跌反升，可見市場需求並非全面減弱，而是因應交付風險轉向現樓市場，可說是抑制了潛在買家需求的釋放。
外媒分析指，內地樓市現存已售但未竣工的住宅規模，已高於德國2021年的住房存量總數，且對內地開發商的收入構成直接威脅，這對高槓桿、資金緊的房企尤其易受衝擊，繼而令買家對預售樓更敬而遠之，轉買現樓或二手樓的惡性循環因而成形。
中國高端智庫中國深圳綜合開發研究院院長樊綱坦言，現時房地產行業是衰退了，惟宏觀經濟還未到衰退的程度。在他看來，房地產已到底，或接近谷底，未來將在谷底爬行一段時間，就是所謂「L」形走勢。目前房產業「該爆的雷都爆了，大家都知問題在甚麼地方，政策也實施了一定的調整。」
然而，他於論壇續指，未來房地產行業還會經歷一段困難的時期，因為「40年累積的問題大概需要一段時間修補。」在這個過程中，許多企業雖然也會出現淘汰，企業內部實現重組；有在低谷當中可以合併重組。
恒隆：房產應民企主導
同場發言的還有在香港樓市經歷不少風浪、今年已退休的恒隆集團(00010)榮譽董事長陳啟宗。他認為，房地產應由民營主導，但監管也須完善。內地房地產業將會較理性健康發展；又指大概不可能再賺太多的錢，但要賺錢，應該還有機會。至於房地產市場的難處，是數十年延續下來，沒有一次大調整是不可能。以往中國30多年走過的道路正是不讓小泡沫破裂，那就只能導致最後一次大的爆破，對經濟的影響就是極其大。
日資野村綜合研究所早有研究上世紀90年代日本經濟長期低迷聞名的經濟學家辜朝明，同系野村證券的中國首席經濟學家陸挺昨亦在同一論壇稱，內地企業出海已沒有日本企業出海那麼容易。90年代的日本面對的地緣政治問題不嚴重，反而那是全球化高歌猛進的時代；惟現今時代，希望透過中企出海、外貿來彌補內地需求的不足，實際上面臨的環境也遠遠要比日本複雜。
穆迪再降萬科信貸評級
與此同時，國際評級機構穆迪又下調萬科企業(02202)的長期企業家族評級，繼上半年接連出手調降至「Ba3」之後，日前進一步降至「B1」，展望仍為負面。穆迪解釋，這次調整反映萬科合約銷售將進一步疲軟，以及利潤率持續承壓的預期。上月已發盈警的萬科，上周公布7月合約銷售按年跌逾一成，其股價昨收報4.02港元，跌1.47%。
另萬科日前宣布，其兩家子公司與中信金石基金管理、中信証券投資等簽約，共同投資設立「萬信金石（南京）商業投資合伙企業（有限合伙）」，簡稱「中信萬科消費基礎設施基金」，變相減持北京及深圳各一個商場的權益。