細價樓上升 阻力位在哪？

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 細價樓飈升，上車門檻逼近400萬元的心理及9成按揭的「技術阻力位」，近期400萬元以下成交已經萎縮至2成左右。當400萬元上車盤也絕迹的時候，下一個阻力位是多少？ 400萬元以下成交 萎縮至2成 近年樓價升勢集中在細價樓，其中一個主要原因，與金管局收緊按揭成數有關。根據按揭保險證券公司的指引，只有400萬元以下的成交，才能夠承造足夠9成按揭，貸款上限為360萬元。 換句話，當成交單位的造價超過400萬元門檻時，每較「門檻」多出1萬元，所多出的金額均須買家「抬錢上會」，直接影響實力有限的上車客的置業打算。 例如，心儀單位的業主叫價為410萬元，超過9成按揭的10萬元則須額外現金支持，如果以月入3萬元的家庭、儲蓄率為3成，就需要額外多儲1年的錢。準買家要不然延遲買樓的打算，要不然就追逐面積、位置或質素率較細的單位。 按揭限製造就過往一段時間資金追逐一些放盤集中400萬元以下的細價樓，推高細價樓屋苑樓價、呎價，但當樓價一再飈升，似乎連400萬元這個關口亦正失守。 沙田第一城凶宅 380萬成交 根據EPRC經濟地產庫的資料顯示，在過去半年400萬元或以下的私樓成交比率，在今年初仍然穩定維持在3成左右水平，但近兩、三個月受細價樓樓價上升，以及銀碼較大的新盤推售增加影響，佔整體比率已經跌至2成左右。 事實上，沙田第一城近日有一個凶宅樓上單位以380萬元成交，低市價約1成，據說單位能夠成功售出的原因之一，正因為屋苑400萬元以下放盤已經接近絕迹；而「上車樂園」天水圍嘉湖山莊早前兩房造價亦衝破400萬元水平。 上車盤升至600萬元 阻力大 上車門檻一再提高，下個細價樓狂潮的阻力位在何處？會在500萬元，還是600萬元的位置？如果上車門檻是500萬元，即相當於首期100萬元，以一個3萬元月入的家庭，即使儲備率維持在3成計算，也都需要大約9至10年時間。 至於上車盤會不會升至600萬元以上？相信阻力會較大，最主要也是來自按揭限制的影響，超過600萬元的單位由於不能夠承造按揭保險，所以按揭成數會一下子由最高8成降至6成，即使是樓價601萬元的單位，以6成按揭計算，所需要的首期達240.4萬元，較樓價600萬元以下單位8成按揭，首期只有120萬元，上車客所需要的資金多出一倍。 因此，600萬元以下的成交在過去一半，除了4月份受將軍澳日出康城緻藍天（以大單位為主）推售影響外，其餘時間大致維持整體成交量的逾一半，在最新7月份為55%，估計未來幾個月仍然有望守住在50%左右水平。