2015-04-15
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
套股換樓，投資者在股票沽貨獲利，套現買樓。這次股市牛氣旺盛，將為樓市帶來怎樣的改變？
上周《經濟日報》有這樣的報道：股市連日勁升，帶挈一名上車客在股票市場大有斬獲，手頭上突然多了20餘萬元，即套股換樓，成功上車，以425萬元購入青衣青怡花園5座高層E室，實用面積343平方呎（建築面積432平方呎），實用面積呎價12,391元，售價較對上一個高價於3個月前以420萬元易手，進一步推高5萬元，再創新高。
青年有斬獲 提高置業預算
據了解，該上車客為80後青年，來自外區，打算買樓築愛巢，在青衣搵樓1個月，樓價預算為400萬元以下，兼造9成按揭，惟青衣區兩大熱門上車盤翠怡花園和青怡花園兩房戶入場門檻逾400餘萬元，合乎該80後上車客預算僅區內居屋和美景花園；至近日股市急升，一個機會下，賺了一筆意外之財，令手頭銀根多了20餘萬元，因而可提高置業預算至420餘萬元。
先看看附表資料，恒指對上一次的大升浪要算2007年，不少業界均以此作比較，當年恒指由20000點升穿30000點，大概花了10個月時間，其間樓價表現可以說同步上升，但是否可以視為港股大幅攀升有助樓價表現？
06年底牛氣升 創32000高位
2006年12月底起計算，股市牛氣上升，最終歷史高位見接近32000點，同期樓價指數基本上亦呈上升趨勢，由2006年12月的93.8點升至2007年10月的108.5點，升幅有16%，當然無法與恒生指數升幅媲美，似乎港股持續向上有利樓價造好。問題是恒指2007年10月見頂後大幅回調，但反觀樓價，差餉物業估價署的私樓樓價指數顯示，樓價仍持續上升，直至2008年7月金融海嘯爆發後，樓價才出現調整，那段時間似乎與股市調整說不上關係。
唐榮再翻查住宅成交紀錄，似乎有一點蛛絲馬迹出現。據土地註冊處資料顯示，2007年的住宅成交宗數由年初的7,000多宗逐步升至9,000多宗，最特別一點是，當年10月的住宅成交宗數有11,271宗、11月突急升至15,759宗、到了12月仍高企13,503宗。
狂牛剛起步 股換樓尚早
要知道土地註冊處的成交登記一般滯後於實際市況約1個月，換言之，上文提到的11月成交突增大約反映10月的真實市況，而剛好同期，恒指創歷史新高，是否有更多的人套股換樓？有趣的是，如果這個推論成立的話，當年這個套股換樓潮仍維持至2008年初，1月成交有14,786宗、2月有12,581宗，到了3月才回落至1萬宗以下水平。
有分析認為，這次股市狂牛才剛起步，理論上，股民高位套股換樓似乎還言之尚早？