2024-07-24
明報
【明報專訊】政府大力推展北部都會區，發展局去年12月底公布「加強版傳統新市鎮發展模式」下原址換地的修訂安排，其中新地(0016)持有的粉嶺北第10區地皮，今年4月底決定接納換地建議，新近亦完成補地價安排，據悉涉逾5億元，每方呎樓面補價不足2000元，較現時農地轉住宅的標準補價、即每方呎3484元低逾40%，亦遠較恒地(0012)6年前同區以每方呎樓面補價4151元低約一半。
明報記者
發展局去年底公布「加強版傳統新市鎮發展模式」的修訂換地安排，旨在提速整全區域發展。新安排下原址換地申請人已擁九成或以上的私人土地，政府會考慮收回餘下的少數第三方土地，並批予申請人作統一發展。另政府可透過扣減地價，要求換地申請人建造相關設施。在新安排下，新地粉嶺北第10區土地獲納入進一步處理的申請，地皮面積約1公頃，該地已被劃為非工業用地，預計可建樓面近40萬方呎，提供約400個住宅單位。
建大型公共設施扣減補地價
新地是次採傳統形式補價。據悉，港府首次透過補地價扣減，要求發展商興建區內大型的公共設施，包括一個公共運輸交匯處，以及佔地約8.61萬方呎的休憩用地，補地價金額涉及逾5億元，若連同發展商需要負責興建的公共設施及休憩用地成本，每方呎樓面補價不足2000元。事實上，發展局推出優化版的原址換地的修訂安排前，先後有7宗被接納進一步處理的換地申請，僅得新世界(0017)接受已調低的標準補價形式，餘下6宗個案未有接納原址換地建議書，而有關傳統補價金額每方呎約2600元，當中「新界大地主」恒地(0012)佔3宗，該集團曾指土地未有「七通一平」的配套，放棄換地，有關土地將全數被政府收回。
翻查資料，是次換地申請是北都第3宗成功原址換地申請，首兩宗均為恒地旗下項目，包括2018年先後就粉嶺馬屎埔項目（現發展為One Innovale）及古洞北地皮完成契約修訂，補價金額分別為25.3億及12.35億元，每方呎補價分別為4151及3643元。
測量師指標準補價難吸引發展商
目前粉嶺北農地轉住宅，可透過標準補價完成契約修訂，每方呎補價3484元，與上述地皮補價對比，新地每方呎補價較標準補價低逾40%。若與恒地馬屎埔項目補價相比，更低逾一半。事實上，北都是未來重點發展新區，前景被看高一線，即使爆疫後，發展商仍高價競投區內官地，如粉嶺粉錦公路與青山公路-古洞住宅官地，2021年6月獲永泰地產(0369)以26.168億元、每方呎樓面地價約9208元高價中標，創新界東發展區每方呎樓面地價紀錄。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，去年6月調低標準補價至今，市場仍未減息，加上一手貨尾量多，樓價受壓，發展商大多不願投資新項目。正因市况欠佳，粉嶺北新發展區即使標準補價每呎由5110元下調約三成至每方呎標準補價約3500元，對發展商而言仍難具吸引力。