2024-07-19
經濟日報
近年賣地頻頻流標，地政總署署長黎志華接受本報訪問指，流標主要在「轉角市」發生，會檢討招標條款，寫得更加清晰，減少附帶條件，但無意為政府賣地引入分紅等機制，認為「簡單有簡單的好」，可滿足不同的發展商需求。
2023年先後有6幅地皮流標，其中3幅屬於政府賣地（赤柱環角道地、荃灣油柑頭首置盤地及東涌106B區地），黎志華指出，土地流標主要在「轉角市」，財政年度的流標個案亦主要跟市況有關，影響到發展商投地意慾，出價比較保守。
指流標主要在「轉角市」
「每次流標後（當局）有檢視可否做得好點，意思是在招標條款內寫得更加清晰，『唔好掛咁多（嘢）落聖誕樹』（不加入太多附帶條件）。」黎志華稱，留意到有發展商指出招標條款加入興建道路、社福設施等，除了令到發展成本增加，亦令發展周期變長，所以盡可能不加入太多附帶條件，讓發展商專注發展商業或住宅項目。
至於有市場意見認為，政府在賣地時候可以參考市建局及港鐵 （00066） 在地價外加入利潤分成等模式，令發展商可分攤風險，減少出現流標。黎志華指出，地政總署跟「一鐵一局」不同的招標模式各有好處，地政總署一筆過不考慮分帳，「簡單有簡單的好」，並認為不同發展商有不同想法，最重要是百花齊放，做到「百貨應百客」，滿足不同發展商的取向。
同時，地政總署招標賣地亦非鐵板一塊，例如正在招標的元朗多層產業大樓用地，採用雙信封制招標，並非傳統「價高者得」，會考慮入標者有否先進建造方法、分給政府重置棕地作業的樓面數目等。他指出，隨着北都發展有大量及多元化的土地推出，需要多元的批地模式。
事實上，除了招標賣地外，發展局在北都亦推行名為「加強版傳統新市鎮模式」的原址換地安排，以及引入標準金額補地價機制。不過，早前古洞北/粉嶺北先後7宗換地個案，在政府限期前未能達成補地價，被政府強制收地。
黎志華認為，換地不成功聽到最簡單原因是價錢談不攏，但他認為最主要是過去幾年地產市道生態出現巨大改變，例如當局在2021年、2022年批出的兩幅古洞北住宅地（古洞第24及25區地皮），正值北都概念剛推出，「賣得好好」，每呎地價達到7,000至8,000多元，當時大家對樓市有信心、「計數好進取」。
現時地價「只是豉油」
相隔只不過兩年時間，經濟氣氛及利息環境改變，現時出售新界地招標或補地價只是2,000至3,000元一呎地價，相較建築成本達到5,000至6,000元一呎，現時地價只是發展成本的一部分，不是最大部分、「只是豉油」。由於市況改變、宏觀改變，令到發展商投地變審慎及保守自有原因。
不過，經歷過98年金融風暴、08年金融海嘯樓市大跌的黎志華稱，對香港經濟前景有信心，相信香港在國家支持下實力會愈來愈強，現時樓市是正常的經濟周期，「有上落起跌」，應以平常心看待。
作者：余敏欽
責任編輯：黃鑠安