2024-07-19
東方日報
立會三讀通過 議員斥政府偏頗
香港舊樓林立，降低樓宇強拍門檻以加快重建步伐的《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》昨在立法會三讀通過。法案主要針對樓齡達50年或以上的私人樓宇，不管物業是位於指定或非指定地區，只要樓齡愈高，門檻就愈低；同時又引入毗鄰地段的強拍申請、精簡強拍制度法律程序。雖然不少議員都指市區重建速度已落後於樓宇老化速度，應鼓勵發展商更多參與老舊和失修樓宇的重建工作。不過亦有議員認為草案偏頗，擔心大幅降低強拍門檻會犧牲小業主利益，隨時無奈被迫賤賣房產。
樓齡愈高 門檻愈低
法案列明長沙灣與深水埗、馬頭角包括九龍城和土瓜灣、旺角、油麻地、荃灣、灣仔、西營盤和上環等7個屬指定地區。若私人樓宇坐落指定地區，樓齡介乎50至59年，申請強拍門檻降至70%；樓齡達60年，門檻則降至65%。非指定地區60至69年樓齡的私人樓宇強拍門檻則是70%。若私人樓宇並非坐落指定地區，樓齡介乎50至59年，申請強拍門檻維持80%；樓齡介乎60至69年，申請強拍門檻降至70%。樓齡達70年的私樓不論地點，強拍門檻劃一為65%。
議員江玉歡表明投棄權票，原因是不能支持降低非指定地區的強拍門檻。她說收到一些小業主的反映，擔心降低強拍門檻和引入毗鄰地段強拍申請，有利發展商以較低價錢收購，削弱小業主的議價能力。江質疑小業主面對實力較大的發展商，政府有甚麼彌補群體利益的措施。又指雖然政府提出成立辦事處支援小業主，但措施的實際效力難以評估。
促安排達成聯售方案
江指降低強拍門檻並非推動市區重建的唯一選項，政府應扮演更主動的角色，並要有一套協助業主恒常維修大廈的方案，讓維修費維持在市民可以負擔的水平。她指新加坡政府認為拆卸是處理舊樓的最後一着，為免浪費和減少碳排放，應協助小業主翻新他們的物業。新加坡的強拍仍維持在80%至90%的水平，當地政府積極協助和鼓勵小業主集體出售業權給發展商的做法值得借鑑。她主張當局安排小業主達成聯售的方案，以消除小業主與發展商之間的矛盾和不信任。
她續指，25年前強拍條例的立法原意，是針對一些年久失修樓宇、三無大廈或長年找不到業主的情況，當時定下有關的強拍門檻是合理的。但現時的建議方案一刀切，將門檻大幅降低，似乎已偏離當年政策制訂的原意。
議員陳學鋒指處理樓宇老化，不外乎維修或重建。他形容發展商過往的樓宇重建「有肉食」，而帶少少肉的豬頭骨則由市建局啃掉。近期的舊樓即使殘破不堪，但地盤細，潛力低，好難吸引發展商。今次修例將門檻降低，讓「豬頭骨裏面?肉多番少少」料可吸引當局進行收購重建。他說樓市好景時小業主可得1.8倍的賠償，然而當下樓市下滑，若賠償額愈來愈少，重建就有阻滯。他希望當局加強支援小業主，特別是發展商逐個單位收購業權，餘下單位業主可能會面對水電出現問題的居住情況，當局需在更早階段，例如當樓宇收購達到三或四成，主動接觸餘下的小業主，協助保障其權益。
設辦事處供估值調解
發展局局長甯漢豪指處理樓宇老化問題刻不容緩，部分日久失修的老舊樓宇，重建較維修來得更有效益，今次修例旨在促成私人業權統一和收購者進行重建，可以為舊樓小業主提供一個出路、消除舊樓的安全隱患、改善生活環境。對於「得益的是發展商」的說法，她強調絕對不是事實。至於樓齡愈高，強拍申請門檻愈低的政策，目的是引導市場將有限資源聚焦於老舊和狀況欠佳的樓宇。而毗鄰地段強拍申請，則旨在提高土地使用率以進行較大型的重建項目，為社區帶來規劃裨益。
另外，發展局會成立專責辦事處，然後在辦事處之下委託市區重建局成立強拍條例小業主支援中心，甯說支援中心是向發展局負責，市建局則支付行政費用。冀藉政府主導的支援服務，為小業主提供免費諮詢、物業估值和調解服務，一改樓宇強拍，無助小業主與發展商對壘的印象。