陷入財困的西九文化區管理局，政府昨日批准容許西九可出售住宅部分地皮，毋須採用「建造、營運及轉移」（BOT）模式，涉及約183萬平方呎樓面，讓管理局獲10年營運資金，有關住宅地預計最快兩年後推出。市場估計，地皮市值可達183億元，每平方呎樓面地價約1萬元。
西九管理局現時擁有52億元現金，不過按照該局現金流預測，淨現金將在明年中耗盡，出現現金流緊張問題，需要透過商業借貸填補短期資金缺口。
毋須採BOT模式興建
因此昨日行政長官李家超聯同行政會議批准放寬西九原有財務安排，容許西九可以出售住宅用地。按照規定西九區內約394.5萬平方呎的「酒店/辦公室/住宅」項目，必須採用BOT模式興建，以攤分租金方式向西九管理局提供經常收入，但新規定解除了位於第2區的住宅地毋須採用BOT模式，可以直接招標出售。其餘酒店、辦公室項目則沿用BOT模式。
同時，過往西九就BOT項目從發展商手上取得前期費用，須轉交予政府，但新安排下西九將可獲得所有賣地收益。另外政府為西九管理局加入4項新條件，包括規管多項財務紀律關鍵績效指標（KPI），如營運赤字上限。
文化體育及旅遊局局長楊潤雄稱，BOT招標結果並不理想，顯示市場對有關發展模式的反應不如預期，預計方案可讓管理局有足夠資金營運約10年，管理局必須用好政府給予的土地資源，確保財務可持續性，最終達至自負盈虧經營模式的初心。
唐英年：參照港鐵模式賣地
而西九文化區管理局董事局主席唐英年說，感謝放寬西九文化區加強財務安排，在不需要增加庫房負擔下，解決資金鏈問題。他相信放寬安排後，涉及住宅樓面會參照港鐵 （00066） 模式出售業權，相信市場接受度會更大。
近年賣地頻頻流標，對於日後能否成功批地的信心，西九管理局方面認為，距離推地估計仍有數年時間，屆時香港樓市景象或有所不同，而且西九項目有其優勢，包括鄰近三條鐵路接駁，景觀亦非常靚，同區未來住宅供應有限，相信發展商會有興趣競投。
獲放寬可以賣樓的西九住宅地皮，分別位於九龍站君臨天下前方，以及西九高鐵站對出臨海，西九方面預計分兩期或以上招標，最快兩年後推出，發展商須支付一筆過的前期費用，以及在賣樓收益中向西九方面提供分紅。有關用地住宅樓面約183萬平方呎，假設平均單位面積900平方呎，即可提供約2,000伙。市場估值料約146億至183億元，每平方呎樓面地價約8,000至1萬元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，在高息環境下，發展商對於住宅收租項目興趣不高，認為直接「賣斷」賣地屬於簡單合理做法。他指出，西九住宅地有其吸引力，包括鄰近高鐵站，周邊住宅現時呎價亦維持在2萬至3萬元，認為推出地皮將受市場歡迎。
團結香港基金副總裁葉文祺則指，西九文化區最初構思時已經納入多項商業元素，以為文化設施的運作提供營運資金，但面對疫情打擊，商業項目均受到不同程度的影響，今次方案屬於非常時期的務實之舉，避免資金鏈斷層。
發展商對西九推地反應正面，麗新發展 （00488） 高級副總裁潘銳民表示，屆時會作出研究，始終段地段往返中港均方便。
作者：余敏欽
責任編輯：黃鑠安