買轉租 租金追落後

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 隨着美國加息的日子逐步逼近，加上金管局再出招收緊按揭，不少準備「上車」的首置買家，都選擇或被迫轉買為租，今年的住宅租金有基礎支持追落後。 樓價表現跑贏大市 按年升20% 根據差估署最新公布的樓價指數顯示，2月份報291.1點，按月上升2.32%，升勢已經持續了11個月，按年升幅達19.16%，其中實用面積752平方呎或以下的中小型單位，樓價表現更跑贏大市，按年升幅已超過20%。 反觀同期的租金指數，其升幅則相對溫和，2月份報167.8點，按月升幅僅0.48%，但升勢則已持續了12個月，而按年升幅則約8.26%，升勢繼續由實用面積752平方呎或以下的中小型單位帶動，按年升幅高達8.96%。 不過，隨着金管局2月份出招調控樓市，收緊700萬元以下的住宅按揭成數，由原先最高的70%減少至60%。面對「上車」首期突然增加，不少準備「上車」的首置買家，都選擇或被迫轉買為租，相信差估署3、4月的樓價及租金指數，將會反映措施的影響。 3月十大屋苑 389租務成交 綜合各大地產代理前線分行數字顯示，3月份10大屋苑錄得389宗租務成交，較2月份農曆新年淡季錄得的215宗，高出81%。而同期的二手買賣成交則只有約166宗，租售比率為7比3，較2月份的6比4為高。 另外，隨着新居屋抽籤結果塵埃落定，首期資金有限的家庭，因難以負擔高昂的私人住宅樓價，很大機會等待申請新一輪的白表免補地價購買居屋計劃，但名額只有2,500個，預期競爭將會同樣激烈。 根據房屋署本月初公布的新居屋揀樓優先次序，有長者的綠表家庭可獲優先揀樓，但涉及的家庭達3,600個，比今期居屋綠表獲分配1,296個單位，多出近1.8倍，故意味其他綠表及白表家庭揀樓機會渺茫。 純粹以有機會投入私人住宅市場的白表申請者計算，有長者的核心家庭多達3,100個、沒有長者的其他核心家庭有3萬個、非核心家庭1.43萬個，以及單身人士7.63萬個，今次「居屋夢」落空的申請家庭及單位人士合共達12.37萬個。 即使撇除非核心家庭及單身人士，有較迫切住屋需要的核心家庭，仍然有多達3.31萬個，以《施政報告》提出的每年8,000伙居屋建屋目標計算，最少要4年的建屋量，才能夠滿足本港現時的居屋需求。 面對如此難以在短期扭轉的嚴峻局面，相信不少「居屋夢」幻滅的家庭，部分會轉投地區較偏離，單位面積較小的私人住宅市場，相信亦有部分家庭會轉買為租，以應付未來1至2年的住屋需要。 美加息漸近 投資者或離場 另外，隨着美國加息的日子逐步逼近，首置買家亦趨向轉買為租，部分持貨較多的投資者，可以會選擇套現離場，但選擇繼續收租的投資者，很大機會在更新租約時，加入加息的風險因素，將成本轉嫁予租客。 除非市場短期內有大量租盤湧現，否則今年的租金升幅有望追落後，加上礙於「辣招」實施後，新盤市場已改由用家主導，自住比出租的機會為高，新租盤的供應可能較為短缺，亦值得留意。