2024-06-19
明報
【明報專訊】匯豐發表報告指出，預料香港樓價會再稍跌，但大部分陣痛已經遠離，過程中亦反映了香港發展商表現出來的韌性。該行指近期已經見證港股一輪升市，並在之後出現若干整固。儘管人心仍然虛怯，但已見客戶重新參與其中。市場的共識早預期內地會有更多刺激樓市措施，建基於與港股的聯繫性，料將令港股整體受惠。該行料香港樓市今年下半年回穩，並料「撤辣」後吸引內地買家入市，佔比達三成。
上半年樓價料跌5%
該行已經看好內地市場並提升了目標價，至於香港的地產市場方面，則是另一個故事，既有若干正面因素，包括料在港府撤銷樓市「辣招」後，有約三成入市的一手樓買家為內地投資者，但緊隨之後的交易突增情况逐漸褪色，匯豐料香港樓市還會有少許跌幅，今年上半年會跌5%，下半年會回穩，到明年會因為料有三次減息支持下，估計香港樓市會有2%升幅。香港發展商在這個情况下，會繼續去槓桿及減庫存，並顯示了他們的韌性，市場擔心發展商的再融資風險亦已經大為紓緩。
隨着政府提出樓市「撤辣」，匯豐認為扭曲樓市長達十年的因素已不再，會有助香港樓市正常化，卻不足以推動樓價向上，這需要配合有助買家持有多項物業及非本地買家入市，才會有效推動樓市上升。樓市庫存量增加，到3月底時增至2.1萬個，已經比2015至2019年平均每年庫存8000個，多出1.63倍。
該行料發展商寧願去庫存及減槓桿，都未必提高價格。根據報告內的圖表顯示，一手開盤價錢低於二手樓價錢，目前平均售價比鄰近二手盤低5%至7%（見圖），將對香港樓市復蘇構成阻礙。在發展商定價變得彈性下，已見新盤銷售反應轉強。在新盤出價進取，並且提供吸引的設施下，匯豐料市場會聚焦於一手新盤。
料發展商今年利潤跌4%
在今年首4個月，發展商在港共錄得760億元銷售，相當於去年總銷售77%。在新盤要重新定價，引致邊際利估計潤受壓的情况下，匯豐料發展商今年利潤會跌4%，但在未來12個月盈利會重拾動力向上，回升12%。該行料發展商的派息比率會由50%降至今年的13%。下一浪會在派息方面受到影響的會是房地產信託，原因是受到息率變動的影響，估計房託今年的年股息率已達50%，並達到6厘水平。
明報記者 陳偉燊