2024-06-13
經濟日報
高息持續令工商舖投資者仍淡靜，業界人士普遍認為，投資市場息口屬關健因素。若息口回落，下半年投資市場將轉好，而隨着近期業主降價幅度明顯，料下半年工商舖成交可反彈，當中商舖投資較值得留意。
據中原工商舖統計，2023年工商舖全年成交3,238宗，按年跌兩成之餘，更為有紀錄以來新低。踏入2024年，交投仍未有起色，以商廈為例，每月成交徘徊在31至42宗之間，按年仍跌約2至3成，若比起2018年投資高峰期時每月逾百宗買賣，更是大跌6至7成。
相比之下，上月投資市場稍為反彈，5月份工商舖註冊量共錄350宗（主要反映4月份市況），按月增加約17.4%，而註冊金額則錄43.6億元，按月增加約41%。
近一個月，市場錄得數宗具指標的買賣，包括中環美國銀行中心兩層，以及中環皇后大道中9號全層成交，3層寫字樓合共涉逾8億元。值得留意是兩幢指標商廈呎價，分別重回12及14年前，較高峰期價格跌幅達6成。此外，多位資深投資者加快沽貨，包括尖沙咀舖位、柯士甸道全幢物業等，均錄大幅蝕讓。
對於下半年走勢，中原工商舖董事總經理潘志明認為，近期工商舖出現價跌量升，因市場放盤仍多，發展商及投資者均以減價促銷套現為主。對投資者來說，高息下對物業回報率大幅提高，至少4厘以上才開始有吸引力，再加上銀行令業主降價吸客更明顯。
市場放盤仍多 續價跌量升
他分析，由於減價幅度大，漸達吸引水平，故交投少許反彈。他預計下半年工商舖呈現價跌量升。下半年睇好核心區商舖，認為只要零售市況好轉，租金反彈力度最高，帶動投資價值。另港島甲廈價回調甚高，而核心區甲廈始終最受用家及投資者歡迎，亦值得留意。
至於美聯工商舖行政總裁盧展豪指出，發展商不論住宅及工商舖，均以低價開盤，帶動成交量回升，相信下半年持續，故工商舖價或仍有壓力，交投將回升。他分析，投資市場關鍵仍睇利息，直接決定銀行借貸取態，只要利息開始回落，整體市況將轉好。投資上，他最睇好供應量最少的商舖，另外因工廈銀碼細，合投資移民計劃，亦會受捧。
倘年尾減息 工商舖將好轉
此外，資深投資者對下半半市況普遍審慎，資本策略(00497)主席鍾楚義指，投資市場關鍵始終是息口，如果年尾有減息，工商舖均會有好轉，另一關鍵是內地經濟表現，若有改善亦會帶動旅客來港消費及投資。他認為舖租已見底企穩，工商舖中表現料較佳。
另一項較多投資者及基金留意為全幢住宅租賃項目，包括共居、學生宿舍等。在本港經營9個共居項目，Weave Living投資總監彭德仁指，旗下項目去年租金亦有5%以上升幅，出租率長期理想，反映住宅租賃項目防守力最強。他預計，今年因住宅租金仍會上升，故相關項目值得留意，惟他認為目前利息高企，尋找基金合作上較往年困難，故要遇上優質項目才有望擴充。
作者：梁建國