2024-06-11
東方日報
一年前，如果乘坐高鐵途經京廣或徐蘭線的河南路段，不難見到成片目測入住率頗低的屋苑，尤其是這兩條大動脈交匯的大都會——鄭州。事實上，鄭州市政府已率先透過旗下鄭州城市發展集團買庫存，富瑞梳理這個新一線城市的經驗後，對地方政府去庫存的執行和托市成效持保留態度。
鄭州早已提出2021至2025年經鄭州城發收購當地20萬個單位，富瑞指，截至上月22日，鄭州城發已斥338億元（人民幣•下同）入手10.6萬個（62%被改作人才房），涉及樓面面積420萬方米（約4,521萬方呎），亦使鄭州成為過去兩年接盤最多的地方政府。融資方面，參考內媒報道，20%由鄭州城發自行籌集，其餘80%是商業及政策性銀行的貸款，還款期25至30年，年息約3厘；官方估算，若提供每方米200元的補貼，大部分轉作人才房的單位可回本或微賺。
收購單位平租 推低回報
不過，富瑞指，上述補貼很多逾期未付，鄭州樓價照樣下滑，去年新盤銷售面積跟2020年相比亦腰斬近半，本來經營算是審慎的鄭州最大民營發展商正商實業(00185)仍債務違約。此外，獲接盤的多是國營地產商，碧桂園(02007)等個別民企又因未能及時交樓痛失套現機會。
更重要的是，鄭州城發出租收購得來的單位，租金低市價三成或四成以上，既然質素和配套與一般屋苑相若，市場突如其來殺出一批保障性住房，毫無疑問拖低了全市的租金回報率，不但跌勢勁過全國多數主要城市，更躋身全國最低之列。
大幅劈價恐在所難免
租金回報下降對地產商散貨起到的「幫助」不難想像。富瑞指，就算地方政府入市買樓無任何副作用，市場預期今年全國一手樓銷售金額勁跌兩萬億元人民幣，就是當局托市的「最低消費」。
另外兩家美資投行花旗及美銀亦指，由於保障房通常較私樓賣平一至五成，國家接盤恐怕要砍價一半才有合理回報。亦有發展商坦言，中國人民銀行上月推出的貸款工具額度有限，就算地方政府接盤，也可能要求公司把所得資金優先用作「保交樓」，對償還債務未必有幫助。
鄭州4月中進而宣布，鄭州城發今年擬按市價從合資格業主收購5,000個單位，讓他們套現換樓，刺激交投，收購所得物業會用作廉租屋，達標的話可消化1.8%的新盤庫存和減少3.9%掛牌二手單位。計劃實施首月共錄得199宗個案，但富瑞關注很可能又要靠政府補貼，因為有關單位分散，不便管理，而且租金回報率不足1.3厘，比全市整體有30%折扣。