2015-04-13
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
看看幾則報道：
•零售市道前景不明朗，可以從銅鑼灣的吉舖數量反映，有地產代理表示，這區有1,300多間舖，當中120多間都無人租，空置率達百分之九，創十多年新高。
•5日長假期過去，有商戶以一個字總結：靜。貨幣因素令本地客及旅客同時流失，內地客量受反水貨活動陰霾影響，部分商戶稱生意跌1成，人流跌2至3成。
樓面供應增 舖租料跌1至2成
•政府預計今年新落成的商舖零售樓面面積達110萬平方呎，按年大增80%，並創9年來的新高紀錄。業界指因供應增加，但自由行減少，料年內的舖位租金會下跌10%至20%。
舖租出現下調壓力似乎是市場一致看法，原因極多，港幣與美元掛鈎而相對各國貨幣偏強，旅客改往他國旅行消費、內地打貪遇上經濟不景，一大堆舖市遇冷風的因素，如果舖租下調，會引發舖價回落嗎？
附表是自1995年零售舖位的回報率情況，今時處於歷史低點2.3%水平（2015年2月），過去5年平均亦屬低位的2.7%，若以每5年為數值可以發現，90年代平均達5.8%、到了金融風暴及港元受狙擊，整體物業市道下調，5年年平均回報率曾高見7.2%，而較高水平在2001年出現，商舖回報率曾達8.1%。
04年後沙士期 回報率大挫
轉折點在2004年的後沙士期，經濟復甦加上自由行，商舖奇貨可居，可以看到，商舖回報率快速由2003年的7%，大幅下挫至2004年的5.5%，然後雖然租售價持續上升，但明顯舖價升幅更為巨大，亦造成回報率持續下滑的情況，2009年跌穿4%、2012年跌穿3%。
如果依市場預期的舖位租金跌幅，理論上，舖價需要同步下調才能維持現時的回報率，否則需要接受回報率進一步減少，舉例現舖位市值1,000萬元，回報2.4%，年收租24萬元，若舖租跌一成，回報率跌至2.2%；租金跌兩成，回報將跌穿2%水平至1.9%。
若準買家要維持相若的回報，自然向出售的業主壓價，相同的情況，年租金收入24萬元下跌一成至21.6萬元，市值1,000萬元的舖位，要維持2.4%回報率水平，市價要下跌至900萬元。若租金跌一成半，年租金收入至20.4萬元，舖位市值同步回落至850萬元，回報維持2.4%，若跌兩成租，舖價就是800萬元。
當然，數字是這樣推算，聞說去年一些龍頭旗艦店，是以預計未來每年生意增長兩成出價續租，踏入今年自然蝕入肉，會不會向業主喊減租或縮細規模？有人看好前景，願意接受短暫回報回落，因為準備一、兩年租約期滿後加租，這種情況，就要看個人對零售業前景的眼光。