2015-02-17
經濟日報
領匯及南豐聯手投得東九龍商業地，地價創出6,630元新高，反映發展商財團均看好該區。不過，在中短線來看，東九龍商廈租金向上仍然有難度。
早前地政總署批出觀塘海濱道商業地，結果造價超乎理想，領匯夥拍南豐以高達58.6億元奪得，樓面地價達6,630元，價錢盡破東九龍商業地紀錄。
領匯58.6億奪商地 破東九紀錄
東九龍近年多獲發展商注視，地價拾級而上，是次批出的地皮，比鄰正為會德豐4年前投得的One Bay East，規模相若，是次所錄得的樓面地價高出近72%。近3次東九龍每有商業地推出，均屬破紀錄成交，如2013年太古地產，以26.38億元奪得宏照道與臨利街交界商業用地，樓面呎價達4,753元，其後新加坡豐樹基金（Mapletree Investments），於去年初以37.69億元，投得觀塘恆業街、偉業街、欣業街與觀塘道交界，樓面呎價高達5,708元，按今次成交價，地價在兩年間升39%，完全反映東九龍如何被睇好。
呎租按年挫5.3% 全港跌幅最大
從近年東九龍發展，以及商廈造價，可以明白為何發展商投地如此進取。近一年多，東九龍商廈從造價及買家背景上，均絕對是利好消息。去年東九龍錄得多宗高價指標成交，如海濱道One Harbour Square，以及建生商業中心，錄得成交呎價1.5萬至1.6萬元，直逼港島灣仔及銅鑼灣區價錢。
另外，花旗銀行去年以54億元，購入One Bay East，再為東九龍增加「星味」，未來該區料續有大型國際企業進駐，按此走勢，東九龍被看好也是無可厚非。
無論商廈地價、造價年年向上，但奇怪在，東九龍商廈租金卻未見上升，據高緯環球數字顯示，東九龍在2014年尾呎租為30.13元，按年下跌5.3%，為去年全港跌幅最大的商業區。此外，早在數年前，該區呎租已突破30元，直至現時仍未有「能量」突破40元大關，租金升幅跑輸樓價升幅。
租金欠突破，相信與搬遷誘因減及供應多有關，數年前，東九龍呎租僅約10至20元，而當時港島東商廈呎租約30至40元，如果企業由港島東搬至東九龍，起碼節省一半租金，而根據數據顯示，目前港島東呎租約45至50元，東九龍呎租升至35元，搬遷節省呎租僅約10餘元，若連同計算裝修費，搬遷成本太高，節省租金太少，難吸引外區客搬至。
搬遷誘因減 未來三年供應多
供應方面，未來兩年至三年東九龍新供應樓面數以百萬平方呎計，值得留意的，是今年為東九龍活化項目（工廈改裝商廈）入伙高峰期，此類項目實質呎租多在20元以內，即使配套上不及標準新式甲廈，但質素不差，租金具競爭力，某程度上拖低區內商廈租金。因此，預計今年東九龍商廈租金仍乏力向上。