2024-05-01
東方日報
涉款季升25%破紀錄 憂短期續惡化
香港政府太遲撤辣，樓市內傷難愈，修補之路猶如漫漫長路。香港金融管理局最新數據顯示，2024年3月底負資產個案錄得32,073宗，按季大升27.5%，創20年新高；涉及金額也顯著按季增25.9%，是2001年第三季起有紀錄以來新高。分析員指出，近期新盤開售多以減價作招徠，負資產數字短期或未能止跌，又呼籲供樓人士不應隨便斷供。
金管局發言人回應查詢時表示，今年首季負資產增加，主要因為住宅樓價在去年4季下跌5.4%後，今年首兩個月再跌2.8%所致。即使3月住宅樓價回升1.1%，最新的負資產宗數尚未完全反映3月樓價變化。
該局謂，這些負資產個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款，以及按揭保險計劃下的貸款，按揭成數一般較高，當中以按揭保險計劃下的貸款所佔比例較大。
按保計劃的原意，是按風險為本原則幫助市民置業。計劃對申請人的還款能力有嚴謹要求，申請人需要符合特定資格，包括以50%為上限的供款與入息比率。如果要敍做超過八成樓價的按揭保險，按保計劃對申請人更設有額外的要求，包括必須為首次置業及固定受薪人士。
按揭借貸拖欠率僅0.09%
故此，當局強調，銀行業住宅按揭貸款的資產質素維持良好。今年3月底，整體按揭貸款拖欠比率只有0.09%，負資產個案拖欠比率亦只有0.06%，反映絕大部分按揭貸款的借款人都能如期還款，銀行按揭業務風險可控。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明同意金管局所說樓價近期輕微回穩，但住宅一手貨尾積壓，發展商繼續以低價策略推售新盤，使二手樓價受壓，並保持偏軟。另方面，銀行估價偏向審慎，故相信樓價未必在短期內顯著回升，他料上半年樓市呈「價穩量升」的狀態，負資產宗數於下半年才有機會由高位回落。
專家籲保持按時還錢
曹亦指，大部分於2019至2022年樓價高企並採用高成數按揭入市的業主，在目前樓價跌逾兩成的背景下，有較大機會跌入負資產行列。
對於已陷入負資產的樓宇買家，中原按揭董事總經理王美鳳提醒，供樓人士應對負資產，首先保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金，應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較理想。
她預期，未來負資產升勢可遏止並於其後回落，原因是緊接撤辣後新盤以吸引價開售促銷、二手買家亦加快物色筍盤為主，故此近期樓價走勢是止跌回穩為主；雖然新盤低價開售令二手樓市受壓，但在市場筍盤消化一輪後，樓價或會在短期橫行後開始有溫和升幅。
新申貸款宗數半年最多
事實上，撤辣雖遲但總比不撤辣好。金管局公布今年3月份新申請貸款個案按月大升70.1%，至8,622宗，創6個月新高；涉及一手市場交易所批出的貸款增加27%，至68億元；涉及二手市場交易所批出的貸款減少2.7%至93億元。另轉按宗數連跌7個月，在3月錄627宗；涉及金額29.94億元，創10年新低。