2024-04-26
星島日報
內地樓市調整多時仍未轉好，但3年前準確「預測」中國恒大(3333)爆煲的瑞銀投資銀行中國及香港房地產研究主管林鎮鴻指，內房已準備好緩慢復甦，預計今年銷售及樓價降幅將會放緩，這3年來被壓抑的需求將會捲土重來，明年住宅需求和供應將恢復到歷史平均水平，投資組合多元及龐大的房企，其股價或會反彈。內房股昨日表現突出，中國海外發展(688)及富力(2777)升逾6%，新城(1030)及雅居樂(3383)抽高逾9%。
料內地樓價跌幅放緩
林鎮鴻指，基於內地政府推出多項刺激樓市舉措，該行3年來首次對內房前景趨向正面。雖然預計內房今年銷售及價格不會上升，惟降幅將放緩，當中住宅銷售面積會下降7%，低於2022年27%降幅；新開工面積降幅由2022年39%，收窄至下降7%；料一線和二線城市樓價跌10%。他預計，到2025年6月，樓價和新開工量將趨向穩定，一旦樓市價格穩定下來，市場上過去三年被壓抑需求將捲土重來。
他指，截至今年3月，預計內地推遲和暫停的住宅數量達700萬套，所需資金逾2萬億元，因此目前內地政府投放的資金仍不夠，認為需要更多資金。
林鎮鴻預計，明年某個時間點內房需求及供應將恢復至歷史平均水平，同時在21個主要城市擁有相當規模組合的房地產開發商，其股價或會反彈。他指，未來有潛在優勢的內房股，應會改變其商業模式，以產生更多經常性租金收入，及降低受住房需求周期性下跌的影響，以及仍在收購土地，以反映公司是否獲得資金。瑞銀早前上調幾間內房評級，包括1月龍湖(960)調整至「買入」評級。
林鎮鴻在恒大爆煲前11個月，為唯一分析師將其評級下調至「沽售」。不過現時市場普遍認為內地樓市未觸底，前景仍不明朗。高盛指，內房市場尚未觸底，流動性仍對內房構成壓力，但認為中海外在今年餘下時間可繼續進行土地儲備，有能力續爭市場份額，維持「買入」評級；國際評級機構穆迪，則因應內房市場持續低迷，下調多間內房企的信用指標評級，早前大摩亦曾大削多間內房股目標價。