2024-04-03
經濟日報
為加快北都發展，發展局在元朗、北區和屯門一帶10個分區試行「農地標準金額」補地價。以補地價後作住宅發展（After Value）為例，每呎地價約2,369至3,159元。測量師認為，措施有助市場復甦促進補地價。
根據地政總署首階段涵蓋元朗、北區和屯門3區內的現有新市鎮範圍，以及現有和擬議鐵路站1公里半徑範圍內，將會劃為10個分區，包括元朗市中心、洪水橋站、錦上路站、天水圍站、新田站、牛潭尾站、凹頭站、粉嶺/上水市中心、古洞站，以及屯門市鎮的兩個分區。
地政總署為補地價前（Before Value）提供「農地」、「住宅」或「非住宅」三種地價，補地價後作「住宅」或「非住宅」兩宗地價水平，將會每年檢討一次。
當中農地價值在各區劃一定為每呎418元，補地價後作住宅發展的地價則介乎每呎2,369至3,159元不等，其中以掃管笏及龍鼓灘一帶的屯門市鎮第二期每呎2,369元最低，而最高則為元朗市鎮一帶為每呎3,159元。
定出金額屬市價水平
以凹頭站一帶的農地為例，假設補地價作住宅後地積比增加至2倍計算，每呎補地價大約在2,950元水平。參考新地(00016)在去年中為東成里項目補地價23億元，每呎補地價約2,865元，考慮到該次補地價須提供部分政府設計，反映政府今次定出的標準金額屬於市價水平。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，地政總署現時所定金額並非「離地」，跟過往官地招標成交量相若，對於過往收購及持有大量農地的發展商仍有利可圖，相信現時市道較低迷，標準金額補地價未必非常活躍，但當市況復甦後個案將會增加，對於促進北都發展絕對有幫助。
另外，地政總署同日更新工廈標準補地價金額水平，按重建前價值（Before Value）計算，工廈地價較2023年3月水平下調20%至23%不等，由最平的新界北每呎1,486元至最貴港島區的每呎2,880元不等。至於補地價後價值則作出大幅改變，其中商業或現代工業的補地價後價值則劃一下調2成，不過補地價作住宅的補價後價值則大幅下調約38%，各區介乎每呎3,159至7,479元不等。
以九龍東為例，以維持樓面不變、按更新前標準地價計算，相當於每呎補地價5,574元，但更新後則只需要每呎補2,880元，下調金額達48%。
作者：余敏欽