2024-03-16
東方日報
貸款風險升 樓市復甦慢 資金成本高
消息指，多間大型銀行為降低成本，在3月起先後縮減按揭貸款現金回贈。政府剛於上月撤辣，樓宇交投有回升迹象，大銀行卻選擇在這個時候「收水」削優惠，看似做法奇怪。不過，綜合市場分析指出，目前有3大因素令銀行變得謹慎：分別是壓力測試取消，令銀行貸款風險上升；撤辣太遲，樓市恢復速度緩慢；以及資金成本高企使按揭產品利潤微薄，銀行心態暫時都是「睇定啲，無謂依家搏」。
本報向多間銀行查詢有否削減按揭優惠事宜，中國銀行（香港）回應表示，該行的按揭服務條件，包括按揭息率及現金回贈，會視乎貸款金額、客戶關係等多項因素而定。
1月新批轉按宗數12年低
渣打香港指出，會不時檢視樓宇按揭貸款之利率及回贈水平，並且會因應市場變化作出調整，以確保市場競爭力，並且其回贈水平與市場相若。滙豐銀行則在本文截稿之前未有作出回應。
市傳本次某大中資銀行被指在非新做按揭，特別是轉按或加按，不論貸款金額，一律不設現金回贈。中原按揭董事總經理王美鳳相信，這是基於去年9月時銀行上調新做按息及縮減回贈，令轉按市場明顯萎縮。最新1月份新批轉按僅錄得898宗，連跌5個月至12年新低，故此銀行選擇在轉按市場進一步節省成本，屬於業務策略調整。
業界料對樓市影響不大
另外，她亦看到在本輪按揭計劃調整中，銀行調整現金回贈的幅度有別，部分減幅相對較細，有利保留競爭力，各銀行現金回贈參差，介乎貸款額之0.2%至高達2%不等。惟她認為，政府上月取消多項印花稅後，釋放購買力，樓市交投增，並且本次銀行調整產品優惠，不涉及按息的變動，相信對樓市實質影響不大。
而另一個令銀行削優惠的主要原因，是資金成本高企，特別是過往一年多銀行所收回來的定期存款成本高達5至7厘或更高。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時一個月銀行同業拆息在過去半年徘徊在4.5厘水平，較主要按息4.125厘高。故基於成本及邊際利潤等考量，大型銀行回歸理性，改以服務質素等去競爭，其他銀行或因應自身條件而改變其按揭業務策略。中小型銀行或乘此而上，或收窄與四大銀行按揭市佔率的差距。
此外，金管局上月隨政府撤辣而修訂多項逆周期措施，當中銀行不再需要對按揭申請人進行假設利率上升兩厘的壓力測試。業內人士指出，以往壓測有助篩走實力不足的申請人，撤銷後，風險又重置於銀行之上。但另邊廂美國聯儲局有機會在今年減息，如配合經濟好轉，屆時便可以穩住，甚至提振樓價，銀行實在無理由在現時進取地爭取按揭客戶。
要在現時情況下申請按揭「上車」買樓和取得較高現金回贈，王美鳳認為，不妨考慮按揭保險計劃，基於按保基本條件須為自住物業，且涉及保險費支出，故按保客戶多屬較長線用家為主，對銀行管理按揭收益及信貸風險更有利。