2015-04-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
投資市場受辣招、收緊按揭等影響，工商舖成交減少。投資者立即轉陣化整為零，把物業拆細出售，個別物業突然發市受捧，反映細價盤主導大市。
被遺忘物業 突然復甦
近日工商舖投資市場出現特別現象，就是細價物業特別好賣，甚至一些被遺忘的物業突然發市。以尖東新文華中心為例，該廈是尖東其中一幢指標商廈，往年成交不少，但去年成交量卻極低，2014年全年只錄得1宗低層成交，涉及金額不高。踏入2015年3月，新文華中心突然連錄多宗成交，至少有9宗買賣，遠超於去年全年表現。
翻查原因，發現該廈兩名業主原以全層放售樓面，近日突然改變策略，把樓面分間。其中一名持有近1萬平方呎樓面的業主，去年曾推出市場放售，叫價1.1億元，長達半年無人問津，業主決定變陣，把1萬呎樓面分拆成10個單位，每個售價由798萬元起，結果個多星期，即錄6宗買賣。另一個同廈業主有見變招奏效，即依樣畫葫蘆，把全層2萬呎樓面，分間成23個單位，單位由700餘平方呎起，售價約800餘萬元起，反應亦不錯，數日內沽出3伙，令這幢商廈突然發市，成交急升。同樣地，金鐘海富中心近日亦先後錄數宗買賣，亦因有業主把全層分拆出售所致。
車位交投增 價錢拾級而上
另一非住宅投資焦點，落在車位上，最近的車位成交明顯增多，價錢更是拾級而上，例如摸王黎汝遠三個月內兩度沽出北角城市花園車位，價錢由三個月前的180餘萬元，跳至近日220萬元，創出北角車位新高。投資者見有商機，即從商舖跳至車位市場，全城搜羅停車場，如蔡伯能以約5,200萬元，購入大埔翠屏花園地庫96個私家車位、20個貨車位，另一投資者蔡志忠等聯合兩名投資者，合資以約9,000餘萬元購柴灣道200多個車位，每個約45萬元。投資者作如此舉動，無非部署日後展開車位拆售。
商廈拆細賣反應理想，車位拆售承接強，可見近日投資主流，以細銀碼盤作主導，出現此情況，全因客觀投資環境造就。首先，雙倍印花稅後投資成本轉重，大額投資理論上受影響最大，不過，逾5億元以上買賣，業主買家雙方或會以買賣公司形式交易，故不受影響，反而中價工商物業投資意慾減低。拆細物業後，銀碼減低，涉及印花始終較少，200萬元以下車位，印花稅只是1.5%，成本甚低。
此外，金管局繼續收緊按揭，以及按揭收入比例等，非住宅物業最多借3至4成，以新文華中心半層樓面為例，價值1.1億元，亦即準買家至少拿7,000餘萬元現金作交易，但當分間10個細單位，每個800萬元後，投資者便可以把首期金額降至500多萬元，令有興趣及負擔得起的買家數量增加，承接力便轉理想。在市場資金仍充足下，估計「拆細風」持續一段時間。
商場拆細舖風險高 應提防
買細價盤勝在入場費低及印花稅少，風險亦較低，要留意的，是車位、寫字樓以獨立收租形式，單位互相影響不大，只要計算好回報率，管理問題不大。但商場拆細舖，風險則大大提高，畢竟購入後並非獨立個體，商場需要整體人流，商戶之間互相影響較大，情況轉為被動，因此即使銀碼細，購細碼商場舖的買家要份外小心。