2015-04-09
明報
【明報專訊】早前新加坡建國總理李光耀辭世，傳媒紛紛趁機比較及分析香港和新加坡兩地的樓市及房屋政策。新加坡南洋理工大學經濟系副教授葉秀亮原是香港人，於1991至1995年前往新加坡任教，在1999年再在當地任教職至今，對兩地樓市及房策有相當研究；他認為，香港經濟過去十多年的低水平管理，樓市泡沫遠比新加坡嚴重，將出現泡沫爆破，甚至引發新的金融風暴。
葉秀亮指出，單從一些簡單的數據已能看到香港的樓市泡沫遠較新加坡嚴重﹕「香港樓價自金融海嘯後的2009年3月，至今已累積上升160％，遠高於新加坡私人住宅的47％和二手組屋（類似香港居屋）的37％（見圖）。」
泡沫超97 料未來數年內爆
在葉秀亮眼中，香港住宅的泡沫已大過1997年的泡沫。「猶有甚者，香港寫字樓、零售舖和工廈單位的同期累積升幅分為185％、224％和251％（見表），更是遠高於泡沫已極大的香港住宅樓價累積升幅，新加坡在這方面的累積升幅，不但遠低於香港，亦只和其住宅樓價累積升幅互有高低。這些數據明顯反映星港兩地在控制樓價的經濟管理水平存在極大差距。」
恐誘金融風暴 港或淪國際笑柄
葉又認為，隨着美元和將來美息的持續上升，香港樓市在未來數年（最大可能是2016至2018年）出現泡沫爆破，已是難以避免的現實，並會透過傳染性效應，誘發新一輪的亞洲金融風暴，「將使香港如當年泰國般成為國際笑柄，以及經濟政策的重大負面例證，香港樓價最終亦會累積暴挫四至七成，失業率會升至8％至12％以上，和經濟嚴重衰退5至8年……如今唯一希望是市民能預早為將至的災難作好部署，而香港政府能在泡沫爆破後，選用能管理好香港經濟的專才。」
房策失誤 致大學生抽公屋
相比香港，葉指在長遠房屋政策上，新加坡組屋佔總住宅量八成以上，以至大部分人只需輪候兩至三年，即可以以合理價錢購買遠大於香港的房屋（多是三房一廳，少數單身人士則是兩房一廳），而且可在退休時以遠高於買入價來大屋換細屋，以協助其退休所需費用。「反觀香港，抽中居屋如中彩票一樣難，且房子遠小於新加坡，價錢也不廉宜，以致部分大學生在未畢業前就排隊輪候公屋，官員在指摘此類行為時，有否考慮底因其實是居屋嚴重不足的長期政策失誤？」
樓市與經濟發展關係密切，葉秀亮指在經濟發展方面，兩地起步原本差不多（其實香港略先），均是以出口帶動使兩地成為亞洲四小龍，「但香港過去二、三十年的經濟管理失誤，已使香港幾無工業可言，但新加坡其間卻把工業升級，如由造船業提升至造鑽油台業（稍後可能要再轉型），發展了藥劑業，而運輸設備業也不錯。」
除了樓價偏高，葉還特別擔心香港政府一旦再出現金融風暴時的處理及善後能力。「在亞洲金融風暴時，新加坡曾將當地貨幣名義有效匯率貶值6％，並同時降低僱主公積金繳交率10％，和以其他支援配套，來勸阻企業大幅裁員、預先消減對冲基金來襲的可能性，以及協助後續經濟復蘇。從其表現和現有政策武器來看，即使香港樓市泡沫爆破引發新一輪亞洲金融風暴，新加坡仍可以藉上述措施減輕其所受傷害。」
轟港官水平差 憂災難超預期
葉指反觀香港，由於聯繫匯率迫使港元須隨美元上漲，又沒有上述政策武器勸阻企業大幅裁員和協助經濟調整，以至香港須在九七後經歷嚴重衰退7年，考慮到現時香港的財金官員的經濟管理水平還遠低於任志剛，香港樓市泡沫爆破所引發災難將遠超一般預期。
「2009年下半年開始，我已多次撰文指出，美國當時的量化寬鬆，雖協助環球經濟避免了類似三十年代的經濟大蕭條，但將在其後數年造成亞洲資產泡沫，繼而在美國經濟復蘇時，透過美息和美元回升，從而誘發亞洲樓市泡沫爆破和新一輪的亞洲金融風暴。並建議新加坡和香港須在泡沫的孕育（即初期）推出足夠的壓抑措施，阻止持續上升的樓價，產生樓價續漲的心理預期，否則此心理預期將引發一系列的市場行為改變，惡性循環、向上螺旋效應和羊群效應，將樓市推向自動邁向巨大泡沫的泡沫發展期，以及難以避免後續泡沫爆破的泡沫最後期。」
泡沫初現須戳破
他認為，新加坡政府壓抑樓市泡沬較香港優勝，部分原因是聽從了他的建議，推出了一些有效政策，包括﹕
（一）推出相當高的海外買家額外印花稅，冷卻來自中國和海外的龐大投資性需求，和相當高的額外買家印花稅來降低國民非自住投資性需求，從而壓制了其時的樓價升幅。
（二）在2013年中推出名為TDSR（總債務償還比率框架，Total Debt Servicing Ratio）的壓抑措施（即限定貸款人的物業及非物業借貸每月還款總額，不得高於收入的60％），使新加坡樓價以每季約1％的幅度下降，從而降低其樓市的泡沫，和在未來香港樓市泡沫爆破時，對其樓市及經濟所引發的傷害。
明報記者