2024-03-07
明報
【明報專訊】香港政府於新一份《財政預算案》全面「撤辣」，不過評級機構標準普爾發表報告表示，即使政府「撤辣」，只會溫和地（moderately）刺激今年市場需求，惟香港住宅未來1至2年仍持續供過於求，料今年樓價將繼續下跌，跌幅介乎5%至10%，直至明年趨向穩定；又指樓價趨跌，流動性緊張的地產商或會大幅減價促銷，進而影響現金流，削弱其盈利能力及槓桿比率。
大幅減價促銷 或削發展商盈利能力
標普表示，獲評級的本地發展商擁有強大的流動性，當樓市表現更低迷時，由於銀行將專注服務優質貸款方，可保障相關發展商免受未有評級發展商所面對的流動性壓力。
標普指出，香港房屋局去年12月預期未來3至4年私人一手房屋潛在供應量將增加至10.9萬個單位（見圖）；在供應持續增加，加上高息環境下，該行早於去年11月預期，今年樓價將跌5%至10%；截至今年2月底樓價亦已較去年底下跌約1%，較2021年8月高位累計下跌24%。
標普指政府撤銷「辣招」後，或可一定程序上刺激房屋需求，不過高息環境仍抑制需求，因此將今年一手成交量預測由以往的1.1萬至1.3萬宗稍為調高至1.3萬至1.5萬宗。報告亦指出，即使需求回復至2019年約2.1萬宗的成交量高位，未來3至4年供應量亦會超過需求量。
標普表示，由於息口已見頂並有可能放緩，樓價或在明年起回穩，一手成交量將增加至1.5萬至1.7萬宗。如果今年樓價下跌一成，而租金維持在目前水平，至今年底住宅租金回報或達至3.7厘，對比現時約4.1厘的平均按揭息率，租金回報表現或令部分買樓人士轉為觀望，以待息口回落。該行預期美聯儲今年將減息0.75厘。
至於本地發展商方面，標普預期，發展商面臨財務壓力或會大幅減價，以產生現金流償還債務，如果減價情况更為普遍，該行對今年樓價預測或會不成立，現金流能力下降，亦有可能令評級發展商的盈利能力和槓桿比率受壓。