2014-02-06
經濟日報
撰文:李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名:專家論市
農曆新年前政府宣布港鐵天榮站第二次招標流標，對政府能否在本財政年度實踐興建兩萬伙住宅單位的承諾，可謂致命一擊。
政府不斷加快賣地、推地，本年度首3季共推出市場的地皮，只能建8,180個單位，估計連同本年度最後一季，售出地皮最多可興建13,700伙。
如果港鐵的推地計劃順利，包括兩度流標的天榮站，曾經流標的大圍站，還有遲遲未推出的日出康城站4期，以及元朗站，合計共有7,880伙，剛巧能彌補不足之數，政府未能達標，港鐵可謂罪魁禍首，頭號罪人。
站在政府及港鐵立場，他們自稱已盡了最大的努力，政府稱市場對地皮估值是20億至25億元，他們的底價比估價還要低，所以不存在要價過高的問題。至於港鐵又稱已經優化程序，取消入場費、分紅制，地盤平整及搬站等前期費用共4.1億元，並由港鐵負責，發展商只需一筆過付地價餘額便可，以增加地盤的吸引力。
不過，港鐵是上市公司，相信他們不會做蝕本生意，前期工程的4.1億元，再加上政府要求的補地價（可能少於20億元），羊毛出自羊身上，發展商一定要承擔。除此之外，還有沒有其他條款讓發展商卻步，如港鐵有權以1.6倍市值回購項目，就為發展商的利潤封頂，站在發展商立場，不如競投即將由政府直接推出於附近的兩幅土地，來得實際。
避免浪費地皮 天天曬太陽
究竟實際情況如何？政府及港鐵沒將標書內容及流標原因交代。究竟是發展商出價太低，或是港鐵條件太辣，本人及市場無可判斷。無論如何，天榮站已一再流標，大圍站流標後也已經推遲了超過一年，其他項目也就更加推出無期，大大影響房屋供應，對梁振英政府的威信也帶來負面影響。
本人認為政府應考慮設立機制，若在限期前港鐵還未能成功將項目推出市場，便應收回地皮。如果項目是有利可圖的話，流標就收回，對發展商及港鐵也帶來壓力，將利潤預期收窄至合理水平；假若項目已變成無利可圖的話，港鐵也應該高興可以在免蝕本的情況下，將地皮交回政府，政府也可將收回的地皮，用作興建居屋或公屋，切勿讓香港的珍貴土地資源天天曬太陽、浪費，市民就繼續住劏房，交貴租，為居所而煩腦。