2015-02-16
經濟日報
本地物業吸引基金注視，鵬里資產管理及房地產投資公司行政總裁莫保羅（Andrew Moore）表示，對今年香港樓市維持審慎樂觀，投資重點放在民生消費區商舖上。
去年投資市場熾熱，而鵬里資產基金亦甚活躍，去年有買有賣。外界相信最影響今年投資市場的因素，是利息可能上升，莫保羅分析：「過往幾年很多人談論利息上升，但不知道確實日期，我亦相信利息會升，畢竟香港低息環境已維持多年，但我相信很多投資者早有準備。即使發生，重點是加息幅度，只要不會加太快太急，僅屬溫和升幅，投資者仍不用太恐慌。」他指出銀行借貸制度亦健全，「投資者借貸比率不算太高，仍屬安全。」
中環東九商廈 前景看俏
他分析，香港今年樓市整體仍「審慎樂觀」，主要因基本因素理想，「香港經濟表現不俗，樓市基本因素良好。」
投資物業上，他認為寫字樓租金趨向穩定，有利投資，「中環商廈租金近兩年已作調整，去年已見底，在滬港通正式開啟後，中國證券公司擴充，現時中區商廈整體出租率95%，業主不用減租，因此核心區租金值得樂觀。非核心區方面，東九龍區近年發展理想，即使未來供應會增加，而不少樓面早已被吸納。」
活化有價 全幢工廈可投資
至於工廈市場，他認為全幢工廈值得投資，「政府政策有利工廈轉型，因為活化免補地價，可令工廈更改用途。」該基金過往兩年投資工廈，並集中在東九龍，包括以約9億元購入建大工業大廈，進行翻新及改裝，打造成Koho，其後於去年尾售予新世界（00017），估計涉約16億元，基金大賺而回。
基金又吸納觀塘凱康大廈，透過活化改裝商廈the mark，現進行招租。莫保羅認為，東九龍具投資價值，「東九龍長遠絕對樂觀，發展商、財團、國際機構均看好東九龍，而香港需要更多高質素商廈，並維持合理租金，東九龍甲廈現時呎租約20至30元，符合用家需求。事實上，並非每間機構也需要以每呎百多元租國金2期，東九龍正好作供應。」
零售市場則面對挑戰，去年訪港旅客消費出現下跌，「投資重點不會在核心零售區，會重視民生區，尋找具合適物業增值。畢竟遊客消費，要視乎內地打貪政策，而奢侈品零售商已享受了很多年高增長。」
位於荃灣的百悅坊，正是該基金投資民生區商舖成功例子之一。數年前基金以逾5億元購入荃灣豪華廣場，其後進行大翻新以及租戶重組。他分析：「當初投資荃灣，正是看好荃灣陸續有新住宅項目，人口增加，對商舖需求上升。我們購入物業後，斥2億元翻新，單位呎租由翻新前的8元，升至現時平均約20元，高層單位呎租更高見25元。」