買股好 還是買樓好

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 股市昨日大時代狂升，讓唐榮又想起買樓還是買股的比較，有認為樓價未來潛在升幅確可能遜於股市，但由於「買樓」擁有高槓桿投資特性，所能帶來回報卻往往高於「買股」。 投資地產股 可升20至30% 作為主要發展商之中的恒地主席李兆基，早前重提「買股好過買樓」論述，認為自住買樓是必須，但投資的話，則屬投資地產股就較買樓好，因為地產股可以升20%至30%。 過去幾年四叔李兆基已經多次提醒，市民「買樓不如買股」，根據《經濟日報》2013月6月4日的報道，較詳細提及他的想法。「若用1,000萬來買樓，兩、三年後可能都係得1,000萬；但若買地產股，到時可能進帳到2,000萬、甚至3,000萬元。」 四叔作為香港龍頭發展商，「買股好過買樓」的論述對於集團賣樓未必有利，可以說是真心提點市民小心買樓投資的風高浪急，而事實上，如果讀者聽從四叔教誨在去年初購買地產股，例如恒地的股價（屬於2014年的「藍籌王」），至今累積升幅達38%，跑贏樓價升幅之餘，也獲利甚豐。 不過，要留意買樓往往屬於「高槓桿」的投資方式，例如擁有100萬元資金，在去年初亦不難向銀行承造7成按揭，去購買300萬元細價樓，以去年初至今細價樓累積升18.9%計算，至今物業已經升值至356.7萬元，帳面獲利56.7萬元。 至於投資股票方面，一般散客較少採用槓桿運作，100萬元本金，以去年初股價40.32元，大約可以購買2.5萬股恒地，雖然股價升幅跑贏樓價，但由於不涉及槓桿，股票市值只會升至139.6萬元，帳面獲利38.8萬元，實際上較買樓投資少。 由此可見，同一份本金在按揭的高成數槓桿作用下，在升市中買樓投資的回報將較買股為高，而且銀行承造按揭的利率，還遠遠低於炒股借「孖展」的利息！ 值得一提的是，在投資的世界高回報，也伴隨高風險，股市的波動幅度可能較樓市為高，但一般散戶買股票，最壞的情況不過是股票價值跌至「零」，但在物業市場，投資本金最多僅佔樓價的3至5成，只要樓價下跌多於5成，買家不單止連本金要全數損失，甚至要資不抵債。 樓市續升 淡忘沙士教訓 例如，在沙士年代，樓價較97年高峰期大跌7成，不少高位入市的買家，跌至資不抵債，當時「負資產」宗數達10.5萬宗。只是樓市近10年持續上升，市民開始淡忘一段歷史教訓。 當然在股市、樓市在運作上有很多不盡相同的地方，例如買股票在交易成本方面，遠較買樓為低，也不受額外印花稅等限制，資產流動性及變現能力較高，這些特性都是買樓投資不能夠取代的，投資者應該詳細分析自己所能承擔投資風險，量力而為，才決定選擇「買樓」還是「買股」吧。