2015-04-08
太陽報
政府賣地計劃靜咗一個月，嚟緊今個禮拜將再次起動，上水粉錦公路住宅地會喺星期五截標，呢幅地皮可作低密度洋房發展，但衰在位置始終較輸蝕，發展風險較其他地區高，劉Sir有測量師老友都唔敢過分睇好地價，預計每方呎樓面地價約莫4,300元，計番估值約1.42億元，係市場下限價。
呢幅上水粉錦公路住宅地，佔地大約68,988方呎，發展密度早前獲得城規會許可放寬兩成，總樓面約莫33,111方呎，劉Sir睇過城規會文件，項目可建5幢3層高住宅，平均每伙面積大約753方呎，加埋提供約莫43個單位。由於地皮無限量條款規管，所以發展商亦可以起面積較大嘅低密度洋房。
不過，地皮位置始終唔係咁方便，有測量師老友對項目地價持審慎取態，高緯環球張翹楚話，對於呢幅上水住宅地嘅地價會睇得比較低，因地皮位置較遠，發展商所承擔嘅風險自然會大啲。
每呎樓面價四千三
佢仲用屯門掃管笏同大埔白石角等低密度住宅地做比較，佢話呢兩區地皮每方呎樓面地價都係約莫3,000多元。
今次截標的上水住宅地規模比較細，估計每方呎樓面地價大約4,300元左右都差唔多，計返估值大約1.42億元，係市場下限價。
須拆舊建築添成本
劉Sir知道，市場一般估計呢幅上水住宅地嘅每方呎樓面地價介乎約6,000去到7,000元。另一位老友、天俊測量師行張楚然就話，地契上規定地盤要保留指定嘅樹木，同埋要自行拆除地皮上現有嘅建築物，咁會略為增建築成本，但佢認為市場消化強，相信都會有唔錯反應，該行估值大約2.26億元。
其實上水都好耐無地皮推出過，對上一幅批出嘅同區土地要追溯到一三年十一月，當時上水青山公路毗鄰香港哥爾夫球會住宅地，以逾28億元由恒地（00012）投得，每方呎樓面地價大約5,200元，比起當時嘅估值上限仲要高約三成。