2023-12-29
星島日報
「北部都會區」項目正全速推動中。發展局昨日公布「加強版傳統新市鎮發展模式」（「加強版模式」）即時生效。新安排容許政府協助發展商，收回少數第三方土地作統一發展，但換地申請人需已擁有指定發展用地內9成或以上的私人土地，料現時古洞北/粉嶺北發展區兩宗申請個案會受惠。另外，當局亦從兩方面擴大土地契約修訂標準金額補地價的安排，包括恆常化為1987年前落成工業大廈重建而設的安排，並擴展至特殊工業用途工廈，以及推出適用於新發展區外新界農地的試行計劃。▍記者趙克平 ▍
「加強版模式」目前適用於古洞北/粉嶺北及洪水橋/厦村新發展區。在新安排下，原址換地適用範圍將由私人住宅及商業發展擴展至包括產業用地及私營社會或福利設施用地。如申請人已擁有指定發展用地內9成或以上的私人土地，政府會考慮收回餘下的少數第三方土地，並批予申請人作統一發展，以促成更多布局完整的換地申請，但申請人必須為整塊發展用地補足地價，以及按政府要求建造指定的公共設施。
適用擴展至產業及社福設施用地
政府可透過扣減地價，要求換地申請人建造公共設施以服務新發展區居民。另外，現時換地申請人需向受影響的住戶和商戶等用地佔用人作出補償，補償金額須與政府補償金額相約。但申請換地的發展商難以仿效政府安置受收地影響住戶。為保障受影響人士權益，政府亦提供多一個選擇，容許合資格佔用人選擇領取政府提供的安置補償，包括房委會或房協的上樓安排，而換地申請人須向政府支付所有由政府發放安置補償的現金價值及其他相關開支。至於會否為此加建專用安置屋邨，發言人指暫時看不到有如此大的需求。
發展局發言人指，新安排旨在加速「北部都會區」發展，並給予發展商機會參與，讓發展更整全。若按原先流程，政府需先收地平整土地，之後才進行招標，例如政府2019年收回的私人住宅用途地，要到2021年才招標，相信要到2026、2027年才建成。「加強版模式」下發展商原址換地，除能讓私人項目及公共設施更早落成，政府亦能省卻收地開支等前期開發成本，改善現金流。
被問到新安排會否對第三方小業主不公，發言人重申，9成土地是一個高的門檻，發展商亦要為政府協助所收土地補足地價。再者，即使發展商沒有申請原址換地，相關土地本來會被政府收回作新市鎮發展用途，政府有既定金額做補償，而發展商的收購金額則由發展商決定，強調政府收地權力沒有因此而加大。
發展局又宣布，從兩方面擴大土地契約修訂標準金額補地價的安排。發言人指，標準金額安排為在逐個個案估價的傳統機制以外提供另一選項，旨在為補地價提供確定性，從而精簡發展程序和加快發展。現時為1987年前落成工廈重建而設的先導計劃將按現行框架恆常化，並將適用範圍擴展至1987年前落成的特殊工業用途工廈。
全港將繼續分為5大區，為每區工廈重建修契前後的用途訂立標準金額，亦會為特殊工業用途工廈重建另設修契前用途的標準金額，為一般工業用途大廈修契前用途的標準金額的7成。恆常化後，所有適用於工廈重建的標準金額水平將由地政總署每年檢討一次，新水平於明年4月1日生效。
就新發展區外的新界農地，政府會推出試行計劃，首階段涵蓋元朗、北區和屯門3區內的現有新市鎮範圍，以及現有和擬議鐵路站附近範圍（即一公里半徑內），以引導市場集中資源在交通配套完善及社區規劃和配套較佳的農地推行高密度發展，釋放土地潛力，以加快土地房屋供應。首階段適用範圍將劃為10個分區（包括4個現有新市鎮分區即元朗、屯門、天水圍、粉嶺上水，和洪水橋、錦上路、古洞站等6個現有或擬議鐵路站分區），地政總署會為不同分區及不同修契前後用途訂立標準金額，每年檢討一次。
發言人提到，在新發展區外新界農地推出的試行計劃，以地政總署目前處理中的修契申請計，將涵蓋24宗申請，合共可提供約8500個單位，佔處理中的新界農地契約修訂申請的潛在住宅供應量超過4成。獲批規劃申請日後進入修契程序時亦能受惠。過去5年，有5個獲批規劃申請所涉土地位處試行計劃範圍，合共提供約8700個單位，相信新安排能吸引更多新申請。