2023-12-27
東方日報
新盤去貨緩慢，加上地價下挫，發展商投地意欲直線插水，今年出現多達6次土地流標事故，為政府賣地歷年最多。
2023年土地市場全面崩圍，1月初即出現第一宗流標個案，該幅赤柱環角道豪宅地皮雖收到4份標書，惟全數未達底價而收回。好景不常，市區重建局觀塘市中心第4及5發展區商業項目，以及港鐵大嶼山小蠔灣物業發展第1期，亦於2月相繼流標，即今年短短首兩個月，政府官地與一鐵一局都有項目未能批出。
直至今年8月，發展限制較多的荃灣油柑頭港人首次置業項目，只有一家財團入標競投，最終亦一如市場所料流標收場，政府最後決定將地皮交由香港房屋協會發展。
啟德地賣53億 同區9年半低
規劃發展仍在起步階段的東涌東新市鎮擴展區亦出師不利，該區首幅推出的第106B區住宅地，於10月獲5組財團投標，但標書金額均未達底價，於11月宣告收回。其後在同月截標的港鐵東涌東站第1期項目，更在事隔10年再次出現「零標書」慘況，兩幅同區住宅地短時間內連環流標。
另一邊廂，政府近年調節公私營房屋供應比例至七比三後，推地量已較往年放緩，加上有多幅推出土地未獲承接，拖累今年地價收益大縮水。單計政府官地，今年只批出5幅，在地價下跌情況下，地皮「含金量」亦大不如前，該批土地總成交價僅134.4億元，按年大瀉約53.2%，無論售出數量及收入，均為政府主動賣地以來的14年新低。
其中最高價的啟德第2A區2號及3號地盤，批出價亦只有53.5億元，而跌市前地皮估值曾高逾120億元，反映地價已明顯下挫。事實上，該地每方呎樓面成交地價約5,392元，是啟德發展區約9年半低位。
至於另一幅價值較高的地皮，亦以大幅低於市場估值批出，該幅旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地以47.29億元成交，樓面呎價約3,103元，較市場預期下限還要低逾16%。
綑綁式條款多 嚇怕發展商
高力香港研究部主管李婉茵指出，今年不同土地流標有着不同的原因，如部分地區欠缺基建及商業民生配套，或出售章程設有太多綑綁式條款，故建議政府未來推地應審視相關問題。而今年住宅市道表現一般，樓市減辣後亦未見太大起色，加上高息環境，削弱發展商投標意欲，隨着地價下跌及多幅地皮流標，對政府賣地收益帶來影響。
她預期，短期內樓市下行趨勢仍會持續，惟息口接近見頂，發展商將逐步回復信心，明年情況或會好轉。而發展較成熟的市區住宅項目會較容易批出，但考慮到寫字樓供應及空置率高企，貴重商業地不用急於推出市場。