2015-04-08
經濟日報
2014/15賣地年度結束，期內最少有30幅住宅地獲批出發展。市場的投地取態，反映了對未來3至4年的後市看法。究竟本港哪區、哪類型的住宅地盤最受歡迎呢？
上述30幅批出發展的住宅用地，來自賣地計劃、港鐵（00066），以及市建局等3個土地供應來源，全部都採用「招標」的方式出售土地的發展權，價高者得，所以標書愈多，地皮便愈受市場歡迎。
新界區地價落後 競投激烈
翻查地政總署資料顯示，上年度市場競投最激烈的3幅住宅用地，「清一色」位於新界區，分別在屯門仁政街（27份）、屯門樂翠街（24份），以及粉嶺聯和墟（23份），所接獲的標書數目，比不少市區住宅用地還要多，原因之一是新界區的地價，以至樓價都相對市區落後。
雖然新界區未來的住宅供應遠多於市區，但由於樓價仍然落後，一個實用面積同是300平方呎的單位，市區呎價可能要1.5萬元，即是售價450萬元。但新界樓呎價可能只是1萬元，售價只是300萬元，後者的市場應該比前者為大，正如大埔早前開售的一個新盤，一個面積不足200平方呎的單位，市場超額認購30倍。
中小型項目受捧 刷新區內紀錄
無獨有偶，上述3幅競投最激烈的住宅用地，全部都是中小型住宅項目，而且3幅用地的地價，亦刷新了區內各類住宅用地的地價紀錄，反映發展商非常看好該區的後市，當中屯門仁政街的地價更遠超出測量師預期，比估值上限還要高出近18%，樓面地價達5,307元，媲美市區的啟德住宅用地。
屯門仁政街由資本策略（00497）以4.27億元奪得，屬集團屯門首個的住宅項目。該地盤位處屯門市中心，佔地約12,637平方呎，地積比率約6.37倍，屬中小型住宅項目，總可建樓面面積約80,477平方呎，其中12,637平方呎可作商舖用途。
屯門是本港短、中期的住宅供應重鎮，樓價應該被看淡一線，但何解發展商仍願意冒險，以區內的新高地價，首度進駐區內的住宅市場呢？雖然屯門未來的供應會大幅增加，但新增的住宅用地，大部分遠離市中心，而且有商場或舖位的住宅項目亦少之又少，而位處市中心又有商場或舖位的項目，更可謂絕無僅有。
若果以該地盤的地價及發展商預計的建築成本計算，項目投資額約9億至10億元，連同10%「發水」因素及80%實用率，項目每平方呎成本已達1.02萬元，即將來的平均實用開售呎價要達1.53萬元，才能賺取20%利潤。
根據EPRC經濟地產庫資料顯示，屯門市中心新落成的屋苑瓏門，最近兩個月的成交實用呎價近1.17萬至1.59萬元。