舖租跌勢未止 伺機重出江湖

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 零售及商舖市場在短短半年間形勢大逆轉，天價舖租不再，如今各大核心區處處減租，舖租跌勢及跌幅，超出預期，下半年跌勢未止，同時卻造就中下價貨品零售商，「重出江湖」租舖。 2015年踏入下半年，各大測量師行也對樓市作出預測，事實上，去年各大行基本上預測今年上半年的住宅、商廈等市況，也有一定準確性，如住宅樓價上半年平穩，兼有升幅，並預測甲廈租金出現升幅，但其中一大範疇卻令多間行跌眼鏡，就是商舖租金。世邦魏理仕、仲量聯行等大型測量師行，對環球及本港商舖租務有一定研究，去年底時普遍預計今年商舖租金見頂，但料核心區一線街舖租因地段獨特，租金相對可企穩，不會有大調整。 有珠寶店撤退 天價舖租不再 經過半年後，舖租逆轉情況較預期來得急，據世邦魏理仕數據顯示，單計本年第二季，舖租已錄逾5%跌幅，以3個月來說相當高，而據戴德梁行資料指，上半年舖租已有逾1成跌幅，多間測量師行一致修訂舖租預測，相信下半年至少跌1成以上，全年跌幅高達2至3成。 舖租跌幅超預期，主要因客觀環境，以及業主取態有關。客觀上，隨着內地客消費模式轉變、美元轉強令旅客選擇到其他地區遊玩等，本港零售商生意大不如前，特別鐘錶及珠寶零售商，如本港龍頭珠寶行周大福首季度銷售持續錄得跌幅，剛公布零售收入下挫6%，當中港澳及中國的同店銷售分別下跌24%及7%，整體下挫15%。該公司表示，本年度計劃關閉4至5間店舖。事實上，過往數年舖租急升，很大程度上因珠寶及鐘錶店以高市值租金搶舖，如今收縮，甚至珠寶店撤退，同一舖位難維持如此高租金。 業主面對現實 寧減租不丟空 業主減租令整體租金向下，過往數年，核心區一線街舖租有升無跌，業主自然心雄，但面對零售環境急劇變化，業主即使持有最靚最旺區舖，開始面對現實，寧減租也不希望長期丟空。 近兩個月，全港最黃金地段舖位，相繼出現減租，如中環皇后大道中華人行地下舖位，新租較舊租跌22%，而全世界最貴租的銅鑼灣羅素街新租及續租，均錄4成跌幅，至於尖沙咀海防道舖續租，同樣跌23%。以上跌租地段，全是最具指標的街道，當一線舖租跌，必令周邊舖租再有變化，現時業主減租已成大勢所趨，難怪業界人士料，舖租跌勢未止，下半年再有1成以上下挫。 似乎零售及商舖市場充滿不利消息，是否代表租務市場變得一片死寂？情況亦非如此，近來市場仍有大手租務，是來自中下價消費品，而非奢侈品。如最大型連鎖唱片店HMV，以每月200萬元新租銅鑼灣舖位，面積達4萬呎，為全港最大分店，可謂逆市擴充。 中下價貨品零售商 有力擴充 眾所周知，唱片業大不如前，而該品牌去年亦曾面對財政危機，最終化解，過往數年正因租金急升，難以承擔核心區舖租，紛紛撤退、縮細舖位或搬至樓上舖。如今該店除售賣傳統CD外，亦加入咖啡室、兒童天地等生活元素，令業務多元化，反映中下價貨品零售商，受旅客消費減少的影響較低，故有一定擴充空間，可趁租金回調，「重出江湖」租新舖。