2015-04-02
明報
【明報專訊】香港樓價不斷破頂，惹來不少怨氣。香港黃金五十創辦人林奮強表示，香港在2010年至2014年的「黃金五年」經濟表現強勁，工作人口大增兼收入明顯增加，加上土地供應短缺，樓價攀升乃是合理現象；不過，林稱供應短缺會是將來樓價下跌的最大隱憂，希望政府能好好運用龐大的財政儲備，做好基建和土地供應，將黃金五年延續下去。
香港最近公布的按年經濟增長率只有2.2％，財政司長曾俊華更預測未來一年的GDP只會介乎1％至3％，但去年香港樓價卻升了約13％，似乎樓價與香港經濟表現極度脫節。不過，正如中國總理李克強曾表示內地GDP數據意義不大，所以會參照他另行選擇的「李克強指標」，林奮強也指香港的GDP未必能準確全面反映經濟實况，所以他會採用四個更實在的「硬指標」﹕（一）政府利得稅和薪俸稅收入；（二）就業人口；（三）家庭收入中位數；以及（四）接受綜援的人數變化。
實際經濟 遠好於GDP數字
林奮強解釋，「一個地方的經濟變好，人們一定可以容易找到工作，也更容易加人工，要申領綜援的人數便會減少，商業機構也更易賺錢，於是打工仔和公司便會交更多薪俸稅和利得稅。」
那回顧林奮強提出的黃金五年（2010至2014年），該四項指標表現如何？其間，香港的就業人口增加了約10％，香港的家庭入息中位數則增加了約33％（圖1），領取綜授人數卻減了21％（圖2），至於利得稅，由932億元升至1361億元，薪俸稅收則由443億元增至580億元。
「我提出的四個硬指標，在黃金五年內都表現強勁，但財政司長卻連年對香港經濟預測悲觀，說要審慎理財，政府亦由此而不察覺港人收入上升，自然對房屋需求強烈，未能積極增加土地供應，當需求急升而供應受約束，樓價和租金便也自然會爆上。」
高收入人士過去5年增近半
另外，林指過去5年高收入人士的收入快速增長（月入5萬至10萬的家庭增加了46％，月入10萬以上的則增加了59％），透過「滴漏效應」，令到月入2萬至5萬元的中等收入家庭也增加了24％，收入少於2萬元的家庭則少了18％（圖3），呈現「均富」效應，也解釋為何細價樓多了大批買家。
林奮強認為，由於「財爺」未能做好財政預測，對經濟前景長期保持悲觀，一方面不敢放膽投資基建和社會設施，另一方面也因稅收遠高於預期，令到庫房「水浸」，估計5年來由此而出現的財政預測總結餘誤差接近6000億元，如有足夠土地，這6000億元足可興建60萬間公屋，為現時20萬個輪候公屋家庭數目的2倍，「也可用以興建1.5億平方呎的商場，那就再不存在什麼自由行迫爆香港的問題」。
內地經濟前景光明 港可受惠
林又表示，黃金五年期內，其實全球不少國家都出現大問題，不是經濟臨近衰退，便是接近通縮，又或呈現龐大財赤，但香港卻能獨善其身，便反映經濟表現好是「結構性」的，最主要中國經濟前景一片光明，香港便可直接受惠。
林奮強續稱，本來香港由於經濟蓬勃而谷起樓價，未必是壞事，但如是因土地供應短缺而令樓價升勢火上加油，卻不是好事。「當樓價或租金因供應缺乏而過高，便會趕走高生產力的機構和人才，便變成了他朝樓價下跌時的隱憂。這時，就算樓價下跌，由於經濟較差，高質商業機構和人才他去，一般市民也難找到工作和好收入，也難以入市買樓。」