2023-11-23
星島日報
市場再錄大手交易，由TOYOMALL持有的北角新光戲院現址，極具傳奇色彩的粵劇戲迷蒲點，剛以近10億易手，新買家為實力用家，由於物業租約具有「特別條款」，隨着物業易主，新買家可短時間內給予收樓通知，意味該半世紀粵劇地標前途未卜。
▍本報地產組 ▍
上址為北角英皇道413至423號僑輝大廈戲院部分、地下、1至6樓及天台，由TOYOMALL持有，今年8月推出招標，當時僑輝大廈全幢「重建估值」高近45億，由於TOYOMALL持有的佔全幢大廈約77.41%業權，重建估值亦高逾30億元，價值不菲。
佔整幢大廈業權77%
不過，知情人士表示，目前樓市淡靜，發展商取態極之審慎，最終該物業由2名準用家角逐，其中一人以接近10億奪得，屬於「現狀估值」（即現時使用價值）價格，比較「重建估值」足足低了66%。物業以買賣公司形式交易，新買家極具實力，將於3個月內悉數支付所有款項，物業於明年2月正式易主。
現時，該物業租客為戲劇團盛世天創辦人李居明，由於跟業主TOYOMALL創辦人羅守輝有淵緣，曾寫信打動羅氏以平價出租戲院舖址，目前月租僅約130萬元，租期至2025年；不過，租約有特別條款，一旦物業易手，新買家有權可短時間收樓，隨着物業易主，新光戲院去向存變數。
三個月內完成交易
地產界人士表示，新光酒樓所在的僑輝大廈，總地盤面積約2.98萬方呎，規模巨大，加上屬於舊契，重建可塑性極高，由於易手的新光現址及一籃子物業，佔大廈業權逾77%，政府一旦於稍後落實75%業權強拍門檻，新買家即擁有收樓重建自主權，進可攻，退亦可守，若以總樓面約9.6萬方呎、易手價近10億元計算，平均呎價僅10417元。
新買家可短時間收樓
2003年，TOYOMALL創辦人羅守輝斥資1.68億，向僑光置業購入新光戲院及僑輝大廈商場業權，今番帳面大賺逾約8.32億。身為地產商人，羅於2005年8月，有意將物業發展為主題商場，當時，粵劇界人士非常着緊，「阿姐」汪明荃率先出面，跟業主交涉，民政事務局加入斡旋，結果羅守輝願意延期續租4年，直至2009年。
不過，2012年，經營新光戲院的香港聯藝機構，以商業考慮為由不續約，原定同年2月19日結業，惟戲劇團盛世天創辦人李居明，主動找羅守輝洽商，結果，在當時舖市高峰期，成功打動羅平價續租，新光戲院在結業前兩日，成功續約4年。「新光戲院大劇場」同年5月21日重開，李居明投資逾千萬元翻新物業，近年來，物業一再續租直至2025年。