2014-02-05
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
農曆年一二手樓市交投淡靜，長假最重要的地產新聞，當然首推港鐵天水圍天榮站項目再度流標，港鐵指投標者作價未符要求，那究竟標價有「幾咁唔符合要求」呢？
除夕夜，唐榮收到特急電話，公仔箱正播放港鐵天水圍天榮站流標的消息，年三十晚收到電話，肯定事出有因，誰打來的？無可奉告，不過卻帶來重要信息。話說天榮站項目於1月28日截標，收到長實、新地及信置共三份標書，但三份都未達要求，消息人士就跟唐榮透露了一些內容：
「有一些評論話政府（港鐵）要高地價，所以造成流標，其實有些不公平。你知道標價是多少嗎？」
「你不說我怎麼知道！」
倘標價9.9億 樓面呎價僅1010元
「三份標書，有兩份標書是個位數，你話有幾低？仲有一份差少少才到底價，點可能批！」
「甚麼是個位數？該地盤市場估價由20億至25億元左右，即係以億元計算，都係雙位數字，但今次有兩份標書只得個位數，即係在10億元以下，如果批出，就真係賤賣土地！」
唐榮找來資料，天水圍輕鐵天榮站住宅用地位於栢慧豪廷東面，地盤面積約19.6萬平方呎，地積比率約5倍，住宅及商業樓面面積分別約98萬及2,207平方呎，可興建約1,500個單位。如果是「個位數」出價，唐榮以9.9億元計算，98萬平方呎可建住宅樓面，平均每平方呎樓面地價是1,010元左右，似乎價位與「農地價」相當接近。「最低估值都20億元，每平方呎超過2,000元啦！」
「你計完數都知是農地價，想偷雞！如果同市場最低估價比較，大概低50%以上。」
「一買一賣，博政府谷供應達標，低價賣出土地都無可厚非。」
「那還有第三份標書又如何？」
「可惜都係低於底價，聽聞港鐵的底價已略低於市場估值，仍然係未能達標。」
這次流標，讓唐榮想起去年7月的一篇文章，「前海賣地方式港值得引入？」
可參考前海 公布底價實名競投
招標競投，政府在截標日期收到發展商的標書，除了特定條件，一般是價高者得，政府只公布中標價，不會公布底價、或其他入標價。唐榮認為，這種招標雖不對市場構成直接刺激，但對評估樓市走勢則稍有欠缺，主要是只有中標價，中標財團是過分勇進還是成功「執死雞」，無從猜估，因欠缺第二或更多入標價評估。
前海兩幅地競標當日，取得資格的企業到場，填寫公司名稱及入標價，企業有10分鐘時間考慮，然後入封放入投標箱。這類有一點值得留意的是，公司是實名競投，所以可以知道新世界、世茂等有參與。然後，所有參與者入標後，官方會即時開標，即時公布各財團的出價，當然誰者投得一目了然。
全數入標價公布，可看到是不是大部分發展商均超過40億元競投，是否偏向睇好前海後市？又或者大部分徘徊底價，可評估發展商普遍傾向保守。前海賣地，有市場這樣總結：公布底價、實名競投、一次競價、現場開標、價高者得。
如果採用這種賣地方式，是出價太低、還是叫價太高，市場自然有足夠資訊去討論和評價。