2023-11-10
東方日報
發展商：計唔掂數 年內6地皮撻Q
政府減辣無效，樓價持續下跌，地產商對後市悲觀，相隔僅8天本港再有地皮流標。港鐵公司(00066)東涌東站第一期物業發展項目於昨日截標，並驚現「零入標」，為逾10年鐵路項目首見，有發展商直指「計唔掂數」，而今次已是本年第6幅地皮流標。
上月曾收32份意向書
港鐵公司昨日公布，上述項目未有收到任何標書。該項目於10月初收到32份意向書，參與財團包括新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)、恒基地產(00012)及華懋集團等。資料顯示，是次為2013年2月天水圍天榮站項目後，鐵路發展項目再錄「零標書」並直接流標。
整項發展位於興建中的港鐵東涌線延線東涌東站對面，而剛流標的第一期位於整個項目的東南部分，住宅樓面約69.59萬方呎，預計提供約1,200伙，另設約8.75萬方呎商場樓面。市場估值約15.7億至31.3億元，每方呎樓面地價約2,000至4,000元。
消息透露，該項目並沒有補地價安排，而發展商須向港鐵支付11億元前期費用，分紅比例自行提出，未來商場部分須交還港鐵。以住宅樓面計算，即每方呎約1,581元。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，是次東涌東站第一期未有發展商入標，反映地產商對需要長回報期的項目不感興趣，加上東涌又多供應，升值潛力相對較差。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則相信，是次「零入標」對市場傷害並不大，原因是之前政府推出的東涌地亦已流標，料發展商憧憬政府因而會再調節該區的地皮底價。而今次東涌東站要求的入標基礎成本樓面呎價已逾1,580元，若發展商心目中的標價只是再多數百元，相信港鐵未必會接受，故大大降低財團的入標意欲。
有份遞交上述項目意向書的會德豐地產，其主席梁志堅指，東涌東站第一期地價並不高，但計及與港鐵的分紅等條件，未計建築費成本已約4,000元，而現時東涌樓二手呎價約11,000至12,000元，相信未來賣樓較難回本，同時，未來樓市走向不明朗，加上該新發展區的不確定性，最終放棄入標。
相隔8日再有項目流標
事實上，今年政府及「一鐵一局」已合共有6幅地皮流標，涉及5幅住宅地及一幅商業地，包括政府推出的東涌第106B區住宅地，雖然於早前收到4份標書，但上周三遭遇同一命運，為逾一周有兩幅東涌地連環流標。
至於其他流標項目，為今年8月截標的荃灣油柑頭港人首置住宅地，而2月就連環有兩地出現相同情況，包括港鐵大嶼山小蠔灣第1期物業發展，該公司不接納項目提交的3份標書文件，並指會適時重新招標，有關發展涉及住宅樓面約124.54萬方呎，商業面積約6.74萬方呎，興建最多約1,900個單位。
而市區重建局觀塘市中心第4及第5發展區商業項目僅接一份標書，於同月亦未有批出發展。至於1月則有赤柱環角道豪宅官地流標，該地共收到4份標書。以上述地皮市場最低估價粗略計算，估值共約221.3億元。