2015-04-02
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
「香港物業報告2015」初步資料顯示，2014年底私人住宅空置率只有3.8%，追平97年水平，並創17年新低。
相較2013年空置率4.1%進一步回落，意味有更多單位由交吉、丟空變「被使用」、「佔用」，新落成單位自住及租住外，更多二手單位亦被吸納，才會出現空置率持續回落的情況。
空置率的組成部分是空置量，指「在年底進行普查時，單位實際上未被佔用。正在裝修的物業一般都界定為空置。有些單位因未獲發滿意紙或轉讓同意書而未能入住或使用，以致空置。讀者應注意，空置量與物業是否已由發展商售出無關。即使是已售出的物業也可能仍然空置，有待業主或租客日後佔用。空置量數字涵蓋所有總存量，並非單指新發展項目。」
空置率重返97水平 低見3.8%
換言之，空置率指的是年底住宅空置量佔總存量的百分率，所以，當空置率進一步下跌，代表更多單位被業主自用或已出租，交吉單位相較2013年進一步減少。去年的情況，其中尤以A、B、C類中小型單位空置率更進一步跌至3.5%，更創自90年後的24年新低。代理報告認為，空置率低反映居住需求殷切，中小型單位的樓價於短期內仍有支持。不過，若供應上升，配合加息周期的展開，屆時對樓價將有較大的壓力。
附圖顯示，經過多年，香港住宅的空置率又回到1997年的超低水平，當年整體住宅空置同樣低見3.8%，而1997年正是樓價受到金融風暴衝擊，大跌市起步的前夕，1998至2003年的樓價下跌周期，空置率上升。2003年後樓價回到上升周期，空置率則持續下跌。
是不是經濟差、樓市差，大家愈不敢買，不敢租樓，愈不敢「搬出來住」，大量單位丟空，讓空置持續上升？當樓市持續上升，不管是羊群心態還是經濟好人人變有錢，你要置業自住，我要搬離老家租樓獨處，使單位大量被使用，人人搶着買樓租樓，空置率愈壓愈低。
今年落成量減 空置率或再跌
去年情況進一步浮現，資料顯示，去年有15,719個私人住宅單位落成，數字上已較過去數年為多，但租金在2014年持續上升，如本欄曾指出，往昔不同區域內有千多二千個單位的大型樓盤入伙，由於不少長線投資客，彼此競逐租客的情況下，會出現特低租金搶客，甚至拖累同區二手租盤，使租金出現下調，但去年如元朗、將軍澳新盤入伙，租盤推出市場，除了初期小量平租外，租金水平極快回復至市價水平，對同區亦未造成太大的調整壓力。
值得留意的是，今年的私樓落成量進一步回落至13,290伙，近日港島灣仔有較大數量的新盤入伙，初步顯示租金相當堅挺，未有因租盤供應增加受壓，相信是近年更多新盤作為自用較多，而即使長線收租，市場租住的需求相當強勁，遇上今年落成量稍有回落，今年的空置率會否進一步下跌？
雖然，官方資料預告2016年落成量將回升至逾兩萬伙，不過，那是明年的事了！