2015-07-22
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
儲10年錢，真的可以買樓，不過月儲3,000元肯定不足，尚要能成功投資增值。
股票獲利10年儲蓄 夫婦終上車
昨日有業界發放成交消息，指一對夫婦儲蓄10年，終於成功上車，負責地產新聞的同事再跟進了消息：
「近日一對夫婦，於股票市場中獲利20萬元後，加上過去10年的儲蓄，兩者合共約100萬元，即時購入粉嶺牽晴間一個位於6座中層H室兩房戶，成交價413萬元，實用面積384平方呎，呎價10,755元。
美聯物業粉嶺助理區域經理周志強表示，上述儲蓄10年夫婦，早於多年前已有置業念頭，曾於樓市低潮時期2005年，以及2009年於各區睇樓，惟最後認同家人意見，樓價會再跌，一直不敢入市。
經歷兩次樓市低潮後，樓價不跌反升。以是次入市的牽晴間為例，2005年及2008年時，面積相若單位，市值分別約120萬至140萬元，以及140萬至150萬元，相比較於現時成交價，足足已貴近兩倍。若以9成按揭計，當年首期更不用20萬元。
夫婦一直儲錢已10年，惟資金未能跟隨大市升幅。代理透露該對夫婦3個月前亦曾睇樓，惟當時手持資金只有80萬元。至近日於股市上獲利20萬元，入市樓價預算可提高至400萬元。
該夫婦月薪不穩定，部分屬佣金，故未能承造高成數按揭。首次參觀上述牽晴間單位，該夫婦於單位內，花約20分鐘計數後，手頭資金剛剛好，即時決定以8成按揭，入市單位，即首期約82.6萬元，連同其他佣金、律師費等，料合共約100萬元。上述單位沽出後，牽晴間最平單位，樓價要420萬元。」
早前有知名人士接受訪問時，建議年輕人月儲3,000元買樓，引起不少話題及討論，儲錢買樓應該是大部分人經歷的過程，當然，以這對夫婦買入的單位計算，月儲3,000元真的是天長地久的事。
月儲3千購400萬單位 需逾22年
以價值400萬元單位計算，目前新界區不少大型屋苑均達這個水平，沙田第一城早已超過400萬元，嘉湖山莊日前亦剛突破，以承造8成按揭計算，首期80萬元，月儲3,000元，不計算投資增值利息等，需要花超過22年的時間。假設如上述夫婦儲蓄10年，每個月大概要儲6,700元左右。
當然，正如新聞指出，如果沒有股市的20萬元獲利，買樓款項仍欠約20萬元。若以100萬元計算，月儲3,000元將變成接近要花28年時間，若以該夫婦月儲6,700元的速度計算，要多儲兩年半，即約12.5年，硬要維持10年儲蓄期，只能把每月儲蓄進一步增加至8,400元的水平。
再推算一下，這個家庭買413萬元物業，80%按揭，以流行承造25年計算，年利率2.1%，貸款額大約是330萬元，月供大約是14,166元。
在加3%利息的壓力測試下，按揭供款要低於家庭收入的60%，利用經濟日報地產頻道的樓按計算機（http://ps.hket.com/web/mortgage/calculator）換算後，家庭月入的最低要求大約是3.3萬元，以月供14,166元計算，實際佔家庭月入的42%水平。