2023-11-07
經濟日報
【本報訊】上周東涌第106B區住宅地流標，反映減辣後市場相信仍疲弱，本周四（9日）截標的同區港鐵 （00066） 東涌東站1期亦受影響，有測量師下調估值約1成，最高估值每呎3,500元，憂慮有流標風險。
剛流標的東涌第106B區住宅地跟將截標的東涌東站第1期，同為東涌東填海地，前者可建14.9億至27.4億元（每呎地價1,900至3,500元）樓面40.1萬平方呎，較東涌東站的78.3萬平方呎約小一半，故此東涌106B區地皮招標結果被視為東涌東站1期的前哨戰，惟東涌106B區錄得4份標書並流標收場，令將截標的東涌東站第1期亦增添陰霾。
市場最新估值 由14.9億起
事實上，綜合市場就項目最新估值為14.9億至27.4億元，每呎樓面地價1,900至3,500元，相較上月初招標時候15.7億至31.3億元（每呎2,000至4,000元），普遍測量師估值有所下調。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，擔心東涌東站1期同樣受東涌基建排污系統影響存在單位數目影響，認為若果單位面積受限將會成為關鍵因素，而現時東涌東站1期招標要求的前期費用每呎地價約1,580元，發展商利潤空間有限，估計出價只是在每呎約1,900元左右水平。
至於萊坊高級董事、估價及諮詢部主管方耀明亦下調估值約1成，最新估值每呎約2,500至3,500元，較上月初的每呎3,000至4,000元下調12.5%至17%。
料發展商出價保守 或會流標
他認為，雖然今次東涌東站1期較近未來港鐵站，吸引力會較流標的第106B區為佳，不過東涌始終屬於新發展區，遠離市中心，發展商出價會傾保守，估值最終只有3至5份標書，不排除有機會流標。
不過，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓則指，發展商會自行計算各項目的風險和回報，不大會受流標個案而調低入標價。
東涌東站1期位於整個項目的東南面，屬於較近未來東涌東車站的1期，港鐵將承擔向政府補地價責任，但須發展商支付一筆11億元前期費，而商場建成後亦須交給港鐵，發展商建議分紅比例決勝敗。
責任編輯：李青