2023-11-02
明報
【明報專訊】新一份《施政報告》公布樓市減辣措施後，首幅截標的住宅官地、位於東涌第106B區的地皮，地政總署昨公布，入標金額未達政府所定底價，不接納上周五接獲的4份標書，撇除今年8月流標的荃灣油柑頭首置上車盤地皮，此是繼今年1月赤柱環角道豪宅地流標後，約10個月以來再有私宅官地流標。
政府發言人稱，政府按既定機制於市場公開出售賣地計劃內的土地，如無任何標價達政府專業估價師評估的底價，政府不會出售，這是為保障公帑收入；底價在截標當日訂定，以便考慮最新市場情况。發言人亦表示，政府不會揣測投標者的出價考慮；出價往往視乎種種因素，例如投標者如何評估用地吸引力和市場情况，以及其企業情况及發展策略等；政府會密切留意市場情况，適時公布重新推出該幅用地具體安排。
分析：基建未配合 排污影響伙數
資料顯示，東涌第106B區地皮位於迎東邨對面，地盤面積約11.5萬方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面約40.1萬方呎，預計提供414伙。上周五截標前，地皮估值8億至16億元，每方呎樓面地價約2000至4000元。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓分析，是次東涌地流標主要是基建未能配合，其中港鐵東涌東站2029年才建成；地皮位於東涌東填海區，該地皮一帶將是未來供應重鎮。另亦值得留意，填海區可建單位數目，很大可能因排污系統容量受限，有發展伙數規劃上的風險。
梁又稱，回顧2010及2011年，東涌曾有兩幅東涌官地出售，南豐2010年以34.2億元、每方呎樓地價2378元投得東涌第55B區地皮，發展為昇薈；新地則在2011年以37.7億元中標東涌第55A區地皮、每方呎樓面地價2704元，發展為東環。市場早前預計上述流標地皮，每方呎樓面地價下限2000元，即較逾10年前的地價還要低，此將對同位於東涌新填海區、下周四截標的港鐵東涌東站第一期發展項目帶來重大壓力，項目入場費11億元，每方呎樓面地價約1580元，發展商以分紅定勝負，但預計發展商只願提供微薄分紅。
市場料呎價下限2000 低過13年前
政府及一鐵一局今年推出多幅官地及發展項目，10個多月來推出9個項目，5個項目流標，包括3幅住宅官地（赤柱環角道、荃灣油柑頭及東涌第106B區），一鐵一局分別推出小蠔灣第一期發展項目、觀塘市中心第四及第五發展區項目，亦流標。今年至今售出3幅住宅地，分別是荃灣寶豐路地、堅尼地城西寧街住宅地、啟德第2A區2及3號地皮，以及一幅商業地，為旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，共涉逾132億元。